[]：编者按:由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”,自2004年来已连续进行了六年,引起广泛关注,相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。本报特将该研究成果刊发,以飨读者。
2009中国房地产百强企业研究成果分析
(1)市场份额:百强企业跑赢大势,市场份额逆市扩大
2008年,全国商品房销售额24071亿元,同比下降19.47%;同期,百强企业的销售额为5244亿元,同比下降仅3.93%,高于行业水平15个百分点。伴随全国商品房销售总额的下降,百强企业2008年的市场份额达到21.79%,较去年同期增加3.35个百分点,市场份额明显提升, 实现过去5年来的最高水平;从发展趋势看,百强企业的市场份额呈现出加速增长态势,行业集中度进一步加强。在百强企业市场份额稳步提升的同时,综合实力 TOP10企业市场份额的提升更为显著。2008年市场份额达到7.78%,占百强企业市场份额的1/3强,市场地位更加显著。
(2)规模与效率:资产增长质量更高,运营效率有所下降
规模与效率是企业向前发展的双驱动力,规模经济的获取离不开高效率的经营管理。百强企业2008年的总资产规模均值为171.03亿元,较2007年增长22.39%;净资产均值69.88亿元,同比增长39.55%,百强企业净资产增长率首次超过总资产增长率。
受资产增长快于收入增长的影响,百强企业2008年的总资产周转率、流动资产周转率双双出现下滑,总资产周转率为0.35,同比下降25.53%;流动资产周转率为0.46,同比下降20.69%。同期,存货周转率仅为0.44,同比下降了25.42%。
(3)盈利与成长:百强企业净利润增长,成长能力领先同行
2008年,百强企业平均实现净利润8.17亿元,同比增加8.32%,增速显著下滑。行业领先企业的净利润表现依然突出,2008年净利润超过10亿元的百强企业有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等17家,较2007年增加了2家。
2008年,全国商品房施工面积增长16.22%,新开工面积增长3.15%。同期百强企业根据市场形势变化及时调整开复工计划,施工面积均值下调至170.25万平方米,下降12.03%;其中新开工面积均值降至95.07万平方米,下降21.58%。百强企业在调整开发节奏、应对市场变化方面反应速度更快,为企业的未来成长保留了宝贵的资本。
(4)负债与融资:偿债能力继续提升,现金流量意外改善
2008年,百强企业的资产负债率从2007年的67.16%下降到65.15%,下滑2.01个百分点;扣除预收账款后,百强企业的资产负债率进一步下降至47.15%,企业的长期偿债能力继续提升。同期,百强企业的流动比率同样保持稳定,三年均值为1.97,流动资产对流动负债的保障能力也比较强。
2008年,受外部经营环境影响,企业现金流入减少,但因开发计划调整等,购买经营所需商品、接受经营所需劳务等的现金流出也同样减少,而且减少的幅度高于现金流入减少,使得经营活动产生的现金流量净额变为负2.04亿元,较上年增长7.54亿元,经营现金流量净额状况改善明显。与开发规模缩减相对应,百强企业2008年的筹资现金流量净额均值下降了65.21%至9.15亿元。企业现金及现金等价物基本保持稳定,2008年均值为19.99亿元。
2009中国房地产百强企业TOP10研究
中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上,基于指标体系设计的五个方面:规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等对TOP10企业开展深入研究。
(1)2009中国房地产百强企业“综合实力TOP10”
综合实力TOP10企业突出体现了规模大、盈利能力强、成长稳定、稳健性好、运营效率高等特征。综合实力TOP10企业2008年的总资产均值达到528.4亿元,销售额均值186.4亿元,远高于百强企业平均水平;综合实力TOP10企业净利润均值为28.8亿元,同比增长6.52%,远高于同期百强企业8.2亿元的平均水平;综合实力TOP10企业的资产负债率均值为59.90%,而同期百强企业为65.15%,偿债能力高于百强企业。
(2)2009中国房地产百强企业“规模性TOP10”
2008年,规模性TOP10企业保持了经营规模的快速增长,领先优势进一步加强。规模性TOP10企业2008年总资产均值高达484.24 亿元,是同期百强企业的2.83倍;净资产均值达到234.94亿元,是同期百强企业的3.36倍;在房地产业务收入方面,规模性TOP10企业的均值达到148.77亿元,是同期百强企业的3.06倍。
(3)2009中国房地产百强企业“盈利性TOP10”
2008年,盈利性TOP10企业克服了房地产市场的不利因素,盈利水平保持稳定增长,净利润均值为25.19亿元,同比增长11.13%,净利润总额占到百强企业净利润总额的25.77%,盈利能力优势非常突出。
(4)2009中国房地产百强企业“成长性TOP10”
成长性TOP10企业在2008年市场中尤其难能可贵,在百强企业销售额均值同比出现微降的情况下,成长性TOP10企业销售额均值仍然保持了 10.44%的增长,近三年的销售额增长率均值达到43.48%,展示了企业很好的发展潜力。成长性TOP10企业2008年的房地产业务收入均值增长率为30.02%,而同期百强企业仅为7.55%。
(5)2009中国房地产百强企业“稳健性TOP10”
稳健性TOP10企业2008年资产负债率为58.59%,同期百强企业为65.15%,总体负债规模较百强企业更为合理;流动比率均值为 2.15,近三年流动比率均值为2.13,显示稳健性TOP10企业不但对短期负债有良好的偿还能力,对资产的利用效率也比较理想。
(6)2009中国房地产百强企业“运营效率TOP10”
在2008年市场调整时期,企业的资产周转面临更大的考验,运营效率显得尤为重要。运营效率TOP10企业在2008年为整个行业在运营效率方面树立了杰出典范,其总资产周转率均值为0.59,高于同期百强企业0.35的平均水平,存货周转率均值为0.77,而同期百强企业为0.44。
(7)2008~2009中国房地产年度社会责任感企业
近年来,百强企业对自身的社会责任意识有了更大的提高,企业积极关注、参与并实践企业社会责任,为社会的发展做出自己的贡献,谋求社会与企业的和谐成长。年度社会责任感企业在税收贡献、社会公益、自然环保等方面都有卓越的表现。在纳税额方面,年度社会责任感企业纳税额占百强企业纳税总额的 26.51%。
(8)2009中国房地产百强之星
2009中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点:(1)百强之星企业多数都是在特定区域内表现优异的企业,随着企业成长逐步在其他重点区域市场积极开展业务布局;(2)随着业务区域拓展,百强之星产品创新能力显著提高,对目标客户群进行有针对性的产品开发,形成了标准化、系列化的产品; (3)百强之星主动把握市场机会,充分利用合作方式对土地、资金、物业运营等方面进行积极的整合,提高了自身的市场地位。
中国房地产策划代理百强企业研究
2009中国房地产策划代理百强企业研究成果分析
(1)策划业务收入占比逐年上升,专业服务认可度逐年提高
2008年,策划代理百强企业策划收入同比增长55.86%,而代理收入增长率仅为4.43%,策划收入增长率连续五年高于代理收入,同时策划收入占主营业务收入比重也由2004年的6.33%提升至2008年的18.05%,宁波银泰2008年策划收入占主营业务收入比重超过40%,表现较为突出。尽管策划业务收入占主营业务收入比重仍较小,但由于两者波动的非同步性,在代理业务收入出现大幅下降时,策划收入成为企业收入的有力补充,保证了企业收入的稳定性。
(2)策划代理百强企业主营业务收入保持稳定,盈利水平略有降低
2008年,策划代理百强企业主营业务收入同比实现0.3%的增长,经纬时代主营业务收入增长近10%,高于百强企业平均水平。在销售额、销售面积普遍出现下滑的情况下,策划代理百强企业主营业务收入能够与2007年基本持平,主要由于项目策划、咨询等业务收入弥补了代理收入增速下降带来的影响,对策划代理企业收入的贡献不断增大,在很大程度上提高了策划代理企业的抗风险能力。虽然主营业务收入实现了小幅增长,但策划代理百强企业净利润较 2007年出现下滑,净利润增长率下降17.3个百分点,整体盈利能力略有降低。
(3)策划代理百强企业放缓扩张步伐,力求做专做精
策划代理百强企业2008年继续对业务布局进行调整和优化,在2006年进行大规模扩张之后,2007、2008年百强企业开始有意识地减缓扩张步伐,连续两年进入城市个数都有所减少,2008年百强企业平均进入城市个数缩减至15个。与进入城市个数相对应,策划代理百强企业分公司也有所缩减, 平均分公司个数从2007年的8.6个下降为2008年的7.8个,厦门同舟济和大汉隆城集中优势资源在重点城市精耕细作,业绩表现较好。业务布局的收缩一方面有利于策划代理企业进行现有城市做专做精,一方面也有利于降低经营成本、适当规避市场风险。
2009中国房地产策划代理百强企业
综合实力TOP10研究
2009中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10
2009中国房地产策划代理综合实力TOP10企业中,易居中国、世联地产、同策、合富辉煌、伟业顾问均连续五年跻身综合实力TOP10,展现出稳定的发展态势。虽然受到市场低迷的影响,综合实力TOP10企业依然取得了较好的销售业绩,易居中国达到300亿元。同时,综合实力TOP10企业2008年主营业务收入和净利润也较去年同期实现增长,世联地产则再次展现出强大的策划能力,策划业务收入取得较大提升;伟业顾问凭借一手物业代理收入的增加实现主营业务收入的增长;普润地产在2008年加强了企业成本管理,盈利能力明显提升,净利润增长 50%以上。综合实力TOP10企业在代理面积方面具有明显优势,2008年代理面积同比增长超过30%,其中同策代理面积增长率超过100%,金网络 2008年代理面积达到千万平方米。
易居中国充分发挥其品牌与资本优势,与知名开发商建立战略合作关系,拓展策划代理业务,不断完善在房地产流通领域中的服务体系。世联地产已形成 “咨询 实施”的独特业务模式,并建立了深圳区域、上海区域和北京区域三大业务中心,为全国90多个城市逾1000个房地产项目提供房地产综合服务。同策立足做综合性房地产服务企业,不断完善房地产服务平台,业务种类涵盖咨询业务、代理业务、商业运营业务和投资管理业务,服务对象涉及政府、开发商、持有商业物业的大业主和机构投资者大业主。易居中国、世联地产和同策凭借强大的综合实力、合理的业务结构、优质的服务成为策划代理百强企业中的佼佼者,形成独具特色的竞争优势。
结语
2008年中国房地产市场整体低迷,但开发百强企业的销售额、资产规模等指标保持增长态势。伴随开发百强企业规模的扩大,平均利润率水平出现缩减,但专业水平的增强及品牌仍为百强企业带来平均利润水平之上的溢价;开发百强企业的行业集中度进一步提升,资金、土地、客户等资源加速流向百强企业,全国性龙头企业优势更为显著。2008年及当前,市场的暂时性低迷带来资产价值的低估,为开发百强企业提供了低成本兼并收购的良机。
策划代理百强企业在严峻的市场形势下也实现了较好的销售业绩,从业人员对行业的发展仍持有信心,其专业能力获得了开发企业的认同和信赖,策划代理百强企业代理项目面积连续五年实现增长。完善业务构成、实现房地产产业链条的全面覆盖、加强与开发企业的强强联合是应对市场变化的最好途径。
对于房地产开发百强企业和策划代理百强企业来说,市场的调整期,是企业最有利的转型期,更是伺机发展企业的最佳时期。加速资产周转、保持资金的流动性,控制成本费用,调整负债水平与结构,保持相对较好的盈利,均有助于百强企业应对当前的市场形势,并在危机中创造成长机遇。
