我前段时间和很多的开发商进行交流,我跟他们说过一句话:“你们本省的开发商为什么就不能出去到省外去开发,而只有外省的可以进来,这跟资金、实力没有直接关系,从根本上说,这是因为我们没有我们自己的商业魔式。”

  :http:// 我举两个例子,万科为什么可以全国各地进行开发?新希望为什么可以全国各地进行开发?大连万达为什么可以到全国各地进行开发?顺驰为什么可以到全国各地来进行开发?因为他们有独到的商业魔式。

  假如我是全国最大的商业地产开发商,我的商业魔式会怎么做?第一个,我先在北京发布一个计划,“新城市主义”就是新城市开发的整套计划,就是我专门为城市做一些配套:五星级酒店、大型商业中心、主题公园,我跟他是一样的,我来帮你市长做城市开发,政府拿周边的土地来跟我做置换,政府唯一可以交换的资产就是土地。

  这样的话,他进来把五千亩地拿过来,国际别墅城、五星六星级酒店、国际会议中心、主题公园、高尔夫我都要造。那么对不起了!我分期分批建设,我先开发个三四期别墅,把别墅卖完了,回过头来再造酒店和会议中心、主题公园,这样可不可以?完全可以!

  这就是一种商业魔式。第二个方法叫做什么呢?现在业界对商业地产有一种做法叫做定单地产,定单地产你们看文字看不出什么东西,其中的奥秘我一讲你们就明白了。

  我的定单地产怎么运作呢?跟世界500强先谈好协议,比如沃尔玛、家乐福等,我要进那个城市,你想不想跟我一起进,好,要进,进哪个地段我帮你选择好,需要多大面积、需要什么位置、需要什么样的空间结构,你告诉我,我把图纸给你画好,然后我跟你签完协议。

  随后我就来跟市长谈了,我把世界500强带来给你,你是不是把最好的地块给我,市政配套是不是给我减免。这是两赢的局面,何乐不为!成了。

  好了,在土地的博弈上我首战告捷,这是第一层收益,第二层收益是什么呢?世界500强的企业进来了,我的楼盘广告就不用打了,为什么呢?龙头商家进来,中小商铺出租、销售水道渠成,这就是我的商业魔式!

  一个企业没有独到的商业魔式,就好像一个大侠没有绝活一样,是不能行走江湖的,我们的企业要真正玩大,光听MBA和教授、专家的课程,看李嘉诚传记是远远不够,那只相当于只会蹲个马步、只会胸口碎大石,出来闯江湖是要出事的。

  我们的“策划大师”,如果只能跟老板谈品牌和战略,那你可能要做好给老板付费的准备了,因为老板尤其是成功的老板,他已经比你高多了!

  所以,我们每个企业现在思考问题的层面应该在第五个层面上,叫商业魔式的思考。

  如果我是中国发展速度最快的房地产公司,我怎么赚钱?

  我告诉你,我核心的方法用两招,第一先用100万起家,先做二手房中介,二手房中介做起来,全中国都有我的网络,我可以干什么?我就可以像家电超市一样的把二手房中介公司变成融资工具、变成提款机。

  怎么来做?你是要卖房的业主,我跟你签定卖房协议,6个月我一定帮你卖出去,如果到期卖不出去,就由我的公司自己出钱来买,有了这个承诺,大量的二手房交易业务就来了,我的生意自然很快就火了,量上去了企业就能迅速做大,销售网络也就能迅速扩大。反过来网络扩大了,买卖双方的信息量就大了,所以房子也就好卖了。

  因为我有了迅速做大的网点,所以你交给我的房子并不难卖,其实我往往在第一个月就把你的房卖了,而你的卖房款一直在我这里放着,六个月后才还给你,我用它干什么呢?用它来买地。这等于我用别人的钱来买地,这种好处哪里找得到啊!这是第一招。

  第二招是什么呢?房地产开发的周期一般是一年到一年半。我就改变这个游戏规则,我只用5个月,为什么只用5个月?这里面有一个法律的依据,国家法律规定中小土地必须在半年内付清所有的土地款。那很简单啊,半年付清,那我从拿地到开盘就5个月,卖一个月后用回款来付土地款。

  那我是怎么做到的呢?我会在竞标拿一块地之前,就把这块地所有的规划、所有的报告全部做完。所以,只要我竞标一成功,第二天就可以报规划,报手续。这样一来,大大压缩了开发周期。从拿地到开盘5个月就搞定,然后卖一个月,刚好回款来付前面的地价。

  在这里我改变了游戏规则。我们现在房地产的开发方式是霍英东发明的,等下面我们再介绍。我们一直遵守的游戏规则是,用消费者的钱来盖房子,一直都是按这种方式做期房。现在我改变并颠覆了这个游戏规则――用消费者的钱来买地!

  这就是我一年可以做到销售回款上百亿的原因之一。这是我快速做大的地产商业模式。