对于开发商来说,或许正在迎来越来越难捱的时光。
新政之后,市场由火热转入冰冻,而利空消息却接踵而至。一方面,成交量在新政打压下,瞬间跌至冰点,并持续在低位徘徊,开发商在资金回笼方面,已尽显窘境。另一方面,新政后,财政部已连发3道跟土地增值税从严有关的文件,而证监会对地产公司的融资政策也在日益收紧,不要说IPO和再融资,连并不涉及现金的借壳上市,也实质上被叫停。土地增值税预征率提高和地产公司融资收紧,均剑指开发商资金链。
2009-2012年中国住宅行业投资策略分析及竞争战略研究咨询报告
资金流进口大大减小,而出口却持续加大,开发商还能撑多久?
08年9月万科引领杭州楼市跳水的一幕,还会再现吗?
08年万科降价前,杭州楼市发生了什么?
下面的表格,是07年9月和08年8月杭州主城区楼市库存的变化。从表格中我们可以看出,07年市场的狂热,导致存量房一度下降至7951套的低点。此后,因为从11月初开始的极为严厉的宏观调控政策,存量房在07年的最后一天12月31日,回升至13110套。
整个08年,杭州楼市都处于低迷状态,杭州主城区的存量房持续攀升,到08年8月2日,存量房已经突破2万套。
也就是说,在08年9月3日万科降价前,杭州主城区的存量房,已经是07年低点的2.5倍多,上升幅度超过150%。
尽管很难评判库存飙升和价格下跌之间存在多大的关系,但按照“量为价先”的理论,除非宏观环境逆转,长久的缩量,必然导致价格的下挫。
事实上,在08年9月万科降价前,杭州楼市经历了长达九个月的缩量。从07年12月份开始,成交量一直徘徊在低位,08年前六个月,主城区成交量最大的5月份,只有3361套的成交量,其它5个月份,基本徘徊在2000套左右。
新政后,杭州主城区住宅库存飙升75%
宏观调控导致的缩量,以及库存飙升的一幕,又重新在杭州楼市开始上演。
截止6月8日22:00,透明售房网显示,杭州主城区的存量房源为13990套,其中,住宅存量为6444套。
而在4月15日新政前的4月13日,杭州主城区的存量房源为11524套,住宅存量为3670套。
两个月的时间不到,杭州主城区住宅库存增加了2792套,飙升75.6%。
以当前低迷的成交,以及压力丝毫不减的宏观环境来看,楼市成交缩量、库存飙升的趋势将得到维持,并将在下半年的某一个时间点加速。
09年,杭州主城区出让了历年最多的土地,其中,光住宅可建面积就高达688万平方米,如果按套均120方计算,可以建造5.7万多套住宅。
09年出让的土地将在今年下半年和2010年形成密集的房源供应。0比如绿城和西子去年9月在田园拿的地,也就是现在的田园牧歌项目,预计就将在今年10月份开售。同板块的朗诗?绿郡,预计也会在今年下半年销售。
而成交量将很难放大。毕竟,一方面,政策严厉限制投资投机性需求。另一方面,信贷紧缩已经毫无疑问地成为今年央行货币政策的主旋律。
也就是说,随着下半年房源的密集供应,在成交量难以同步放大的情况下。杭州主城区的新房库存量,将在下半年加速飙升。
届时,开发商的价格还能摒得住吗?
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