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    A 一二手房倒挂昭示房地产市场需求转型;

B 2011年成都进入投资型需求城市。

岁末成都市二手住宅市场持续火热升温,成交量与一手房相差不多,在2010年12月23日—24日两天,二手房成交量反超一手房,出现倒挂现象,这很值得深究,或将昭示成都房地产市场需求转型。

对房地产的需求,一般而言,按从低到高的顺序可分为:首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。任何一种需求,都可以兼容其它需求,譬如,首次置业型的客户,他们也会有投资保值的要求,但每一个城市,都会体现出以某一种需求为主的特征。不同的需求,表现不同的楼市外部特征。首次置业型需求对产品的要求不高,对价格异常敏感;改善型需求为主的城市,对产品的要求很高,一梯两户,南北对流,舒适的电梯间和入户大堂,价格与房屋面积成正比;投资性需求特征明显的城市,首要特点是装修溢价,出于时间成本的考虑,倾向于精装房,对产品品质要求也高,小户型可能实现更高的单价,因为总价相对要低;投机需求的城市,往往是资金的汇集地,城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金,只能以楼市作为泄洪口,判断这些城市的市场,只需考察一个数据,闲散资金汇聚的速度,这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。

2010-2015年中国房地行业市场全景调研及投资分析深度研究报告


一般而言,目前各大房地产机构,所采取的供求关系计算模式,是用一手房和二手房的总成交量,与办理了预售登记的一手新增供应量,进行对比。一般而言,在本世纪,全国范围内,新增供应都会被消化干净,开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度,主要是看二手房交易占全部交易量的比例。二手房与一手房的成交量比值在0.5:1以下时,这是以首次置业型客户为主体的市场,市场成交不活跃,换手率较低;二手房与一手房的成交量比值在0.5:1到1:1之间时,我们一般认为,是改善型需求占主导地位,在静态上看,大部分客户卖掉了自己的第一套房,从而购买第二套房;二手房与一手房的成交量比值在1:1到1.5:1之间时,我们一般认为,是投资性需求占主导,这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出,但未在整体上形成炒楼的氛围;一旦房地产二手房和一手房的交易量,超过1.5:1的程度,那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话,每个购买一手房的客户,都卖掉了自己原有的房屋,其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高,自住型客户极少。

岁末成都二手房持续升温,或将昭示明年成都进入投资型需求城市,房地产市场将持续发展。
(来源:新浪地产)
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