【艾凯资讯】
A 一二手房倒挂昭示房地产市场需求转型；
B 2011年成都进入投资型需求城市。
岁末成都市二手住宅市场持续火热升温，成交量与一手房相差不多，在2010年12月23日—24日两天，二手房成交量反超一手房，出现倒挂现象，这很值得深究，或将昭示成都房地产市场需求转型。
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。任何一种需求，都可以兼容其它需求，譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求，但每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。不同的需求，表现不同的楼市外部特征。首次置业型需求对产品的要求不高，对价格异常敏感；改善型需求为主的城市，对产品的要求很高，一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂，价格与房屋面积成正比；投资性需求特征明显的城市，首要特点是装修溢价，出于时间成本的考虑，倾向于精装房，对产品品质要求也高，小户型可能实现更高的单价，因为总价相对要低；投机需求的城市，往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口，判断这些城市的市场，只需考察一个数据，闲散资金汇聚的速度，这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。
2010-2015年中国房地产行业市场全景调研及投资分析深度研究报告
一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低；二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房；二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导，这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围；一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户极少。
岁末成都二手房持续升温，或将昭示明年成都进入投资型需求城市，房地产市场将持续发展。
（来源：新浪地产）
免责声明：本文章为转载，所载资料仅供参考，并不构成投资建议，艾凯数据研究中心对该资料或使用该资料所导致的结果概不承担任何责任。若资料与原文有异，概以原文为准。
