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2010年,拿地数量排名前十的开发商,合共掷金超过2905亿元,拿地14411.6万平方米,再度创下了拿地金额新高纪录。
重点布局二三线城市
既是意料之中亦是意料之外,恒 大地产以新增5100万平方米的成绩,名列去年十大房企拿地排行榜的首位。不过,在这巨量新增土地储备的背后,恒 大地产仅动用了331亿元的拿地资金,不但远远少于万科的拿地支出,还较绿地集团“更逊一筹”。
“恒 大比较擅长在二三线城市进行大范围的圈地。”标准普尔信用分析师李国宜对《第一财经日报》记者分析道,“企业所用的全面标准化模式,亦是推进快速扩张的策略。”事实上,恒 大土地储备的发展策略,正是2010年房企拿地扩张思路的折射——抢占二三线市场。
数据显示,除去北京、上海等“老面孔”之外,在去年城市土地出让金的前十排名中,大连突然发力,以1157.75亿元位居第三,与2009年该城市的土地出让金额相比,其320.6%的同比涨幅高居各个城市之首。
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房企对于二三线城市的热捧心态,亦可从另一组数据中得出结论。陈晟的观点是,土地溢价率的高低恰能反映出拿地心态的理性与否。在2010年,“住宅用地溢价率最高”的城市并非一线城市,反而是广东汕头以185.19%的涨幅雄踞榜首;紧随其后的,是浙江金华的131.67%;浙江衢州则以 108.79%成为探花。上海、广州虽然入榜,不过分别为79.74%和78.66%的溢价率,在榜单上是垫底表现。
销售“输血”房企资金链
中原地产分析师认为,由于历次调控的政策取向主要是针对房地产业最为发达、房价最高的一线城市和东部地区,因此这些区域的市场反应会更为明显。不过,在2010年1至10月间,中部和西部地区商品住宅成交量却仍然保持了一至两成的同比增速。以津、渝、蓉、杭4个二线城市为例,2010年全市一手住宅成交均价同比涨幅均在25%以上。
在融资渠道日益收紧的前提下,二三线城市的销售热度,对于重心逐渐移向这一区域的开发商来说,正是源源不断的“造血”体系。在此带动下,万科去年全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,成为当之无愧的行业赢家;保利地产在当年的签约金额为661.68亿元,较2009年有 52.53%的增长幅度。中海同样亦以较大增幅表现较好,全年销售金额超670亿港元。
抢地将趋白热化
可以预见的是,在去年销售回笼资金尚属乐观的前提下,房企对于土地的争夺战丝毫不会手软。中原地产分析师认为,商品住宅市场的供不应求推高住宅价格,而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润,因此,房地产开发企业的高利润相应会对土地市场的热度起到支撑作用。
据中原集团研究中心统计,2010年12个重点城市“地王”总量达到1565万平方米(以可建面积计算),约占出让土地总量的10%,而在2009年,这一比例为13%,可谓下降幅度甚微。
另一个可以预判的趋势是,在面临一线城市土地供应渐趋短缺的局势下,今年各家房企在二三线城市的布局力度无疑会进一步加大。
“预计2011年各城市土地出让计划量仍将居高不下,而实际出让量也将延续2010年的趋势,继续增加或处于高位。”中原地产分析师指出,在房地产市场供求关系依旧紧张的氛围下,土地市场的竞争仍将激烈。除了二三线城市将继续升温之外,住宅市场仍将持续调控催热商办用地市场,这意味着2011年商办用地市场规模将进一步扩大,竞争性也将增强。
(来源:第一财经日报 作者:唐文祺)
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