今年上半年，房地产信托时有风险暴露，有业内人士认为，2013年作为房地产信托兑付高峰的时点，风险个案的暴露注定会高于往年，实际上这也是2010年以来房地产信托“狂飙突进”所留下的后遗症。

　　信托兑付“狼烟四起”

　　今年以来，房地产信托兑付频频拉响警报。由于融资方上海荣腾置业有限公司无力还款，五矿信托近日提前结束“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划(1、2期)”信托计划，有媒体报道称，五矿信托或是用自有资金兑付了该项目，或者是找到了接盘方收购。

　　新华信托发行的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”此前也被曝出项目尚未开建，面临兑付的危机；四川信托“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”，由于其基础资产无法偿还信托贷款被接盘。此外，中信信托此前与舒斯贝尔也曾有过“纠葛”，不过最后通过抵押资产的拍卖，中信信托实现全身而退，但据《第一财经日报》记者了解，由于舒斯贝尔大量采用“接力式”信托融资，事涉中航信托等多家信托公司，亦面临相关机构的起诉。

　　对于地产信托个案近期频发，北京一位信托公司人士告诉本报记者，外因在于开发商受到调控影响，融资受限，销售不力，回款困难，出现资金紧张；内因在于部分信托公司在房地产领域过于激进，留下了后遗症，导致信托计划兑付的困难。

 

2012-2016年中国房地产信托市场运行态势及投资战略咨询报告

 

　　中金公司曾发布报告指出，预计2013年到期房地产信托规模为2816亿元，总还款额约3100亿元。由于项目销售的放缓，信托到期还款风险较大，应对过程先是开发商自救，包括降价促销、其他渠道筹资或卖项目；然后是信托公司支持下展期或以新还旧，最后是信托公司自有资金介入或进入破产程序，其他资产管理公司介入。“借新还旧”或者展期将使得房地产信托风险延迟到2013年释放。

　　下半年“警钟长鸣”

　　用触目惊心来形容上半年房地产信托个案的风险暴露并不为过，那么下半年的情况是否会有所好转？多位信托业人士均向本报记者预计，下半年房地产信托的兑付情况不会比上半年乐观。

　　近日，理财、君领财富发布的《中国财富管理报告(2013~2014)》提到，2013年上半年，房地产信托产品最吸引市场眼球的是兑付问题。提前兑付、延期兑付的产品相比以前较多。主要有以下情况：房地产项目出现了问题，信托公司为了保障受益人的权利，提前终止了信托计划；融资方前期融资的成本过高，在市场利率下降的情况下，其行使提前赎回权，主动归还借款，再以较低的利率融得新的资金。而延期兑付的情况只有一种――房地产项目出了问题，或是流动性问题，或是信用风险问题。

　　西南财大信托与理财研究所所长翟立宏在上述报告中指出，今年下半年，房地产信托产品提前兑付和延期兑付的案例并不会减少。其主要原因在于在前期业务发展过程中，部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所宽松，但是部分“病入膏肓”的项目已经很难获得新的融资扭转局面，而销售的不景气、资金的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑，销售回款依然会是这类项目的大问题。对这些项目的信托投资者而言，流动性问题仍将存在。

　　信托业协会数据显示，今年上半年，房地产信托新增3075.8亿元，与去年同期相比，增长154%。截至二季度末，房地产信托规模为8118.63亿元，相比去年底的6880.69亿元增幅达到17.99%，但房地产信托占资金信托的比例从去年底的9.85%下降到9.12%。此外，从资金信托的投向来看，房地产退居到第五大配置领域。

　　尽管上半年个案频发，但实际意义上的违约并未发生。近日，长安信托董事长接受本报记者采访时表示，房地产信托风险处于可控状态，但分布在三四线城市、实力较弱的地产商的项目仍有风险。