一边是火炉，一边是冰窟。仅从近期躁动的土地市场来看，楼市显然已经闯进仲夏。

　　上周，上半年销售红火的中海地产(00688.HK)终于“坐不住了”，7月11日~12日，该公司在上海、合肥接连抢下三幅地块，累计耗资68.67亿元，平均溢价率达64%。

　　据统计，在过去的半个月内，上半年销售额前三位的房企(下称“三巨头”)――万科A(000002.SZ)、绿地、中海已合计在上海土地市场“砸下”约145亿元(包括以联合体形式拿地).

　　“三巨头”在一线城市疯狂补仓的同时，一些中小房企却在为“拿不到地”而烦恼。

　　“近期我们参与了十多场土拍，最终仍颗粒无收。”一家A股上市的中型房企副总经理向《第一财经日报》记者抱怨，“现在能在一、二线城市拿到好地的企业分两种，一是少数几家龙头房企，另一种就是泰禾集团(000732.SZ)等相对激进的成长型房企。”

　　强势补仓

　　在万科、绿地等巨头暂时“吃饱”后，中海终于出手了。

　　7月11日，在经过近100分钟的激烈竞价后，中海地产以37亿元的总价拿下上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块。一位业内人士告诉本报记者：“前段时间上海出让的几幅优质地块，由于被万科、绿地等企业盯上，中海一直‘只看不买’。”

　　上述地块土地面积为7.9万平方米，成交楼面价18739元/平方米，溢价率高达115%。这一溢价率仅次于今年保利置业(00119.HK)在拿下松江泗凤路地块时创下的溢价131.8%的纪录。同一日，中海地产还联合华远国际以20.13亿元摘得合肥一地块，楼面价3768元/平方米，溢价率36.52%。

　　7月12日，中海地产又以11.54亿元的总价夺得上海松江区洞泾镇新农河一号纯住宅地块，楼板价10028元/平方米，溢价40.56%。

　　两天内，中海地产购入的三幅地块面积接近42万平方米，总价达68.67亿元，其中，上海两地块总价达48.54亿元，获得地块总面积达19.29万平方米。

　　至此，三巨头仅在过去半个月就已累计在上海土地市场上“砸下”约145亿元。其中，万科张江联合体48.7亿元拿下的张江地块为今年上海总价最高地块，绿地融信联合体以47.21亿元拿下的青浦地块总价屈居第二。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，上述三巨头上半年销售红火，为后续滚动开发，对优质土地资源需求也随之增长。以中海为例，该公司目前上海在售主力项目共计两个，分别为闸北不夜城板块的中海万锦城及普陀长风板块的中海紫御豪庭，上述两个楼盘，上半年总销金额合计36.17亿元，去化率高达80%~85%。

　　2013年1至6月份，中海地产累计合约销售额800.7亿港元，按照中海地产之前制定的全年1000亿港元销售目标计算，其销售完成率已经超过八成。

 

2012-2016年土地开发市场运营态势与战略咨询研究报告

 

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，当前房企土地储备仍处于近几年以来低位，而企业业绩自去年二季度以来却处于持续增长中，房地产企业正处于“有钱缺地”的状态，故下半年的土地市场仍将维持一定热度。

　　而就在有钱缺地的龙头房企狂轰滥炸的同时，缺乏资金优势的中小房企，要么高息借贷跟风抢地，要么无米下锅望洋兴叹。

　　一家在港上市的中型房企负责人称：“马太效应已经越来越明显，房地产行业是一个典型的对资源进行配置的行业。目前，销售额上千亿的房企，增长率在30%左右，而增长率低的，反而是中小型房企。”

　　一、二线城市受追捧

　　“拿地难，难于上青天。”

　　一、二线城市越来越高的土地价格和溢价率，让不少风格偏保守的开发商发出上述感慨。与此同时，一些风格特别激进的房企却正在不惜一切代价抢滩一、二线城市。

　　去年下半年以来，福建起家的泰禾集团频频在北京、上海等一线城市高价掠地。据报道，今年上半年，泰禾集团光拿地就已合计花费超过90亿元，是其去年总营业收入的4倍。

　　7月10日，同样来自福建的禹州地产(01628.HK)以13.16亿元的价格摘得上海嘉定区一地块，折合楼板价为10405元/平方米。值得关注的是，同一板块内的新房公寓售价在1.3万元/平方米左右，楼板价已占到周边新房价格的八成。

　　一位地产行业分析师表示，现在上海等一线城市核心区的存量土地已经非常少了，即使推出也只是少数大型房企能够拿下，包括“闽系”房企在内的中小型房企想要在一线城市扩张，要么冒险高价拿地，要么就只能选择较偏远的地块。

　　一家福建房企总裁告诉记者，企业要想全国化，一线城市是一定要进入的，上海、北京的发展空间还很大，虽然地价很贵、竞争很大，但是市场容量在，“我们很看好上海这样的一线城市或省会城市。相反，我们不是很看好一些三、四线城市”。

　　除了心急抢滩一线的福建房企，恒大等原本重心在三、四线城市的龙头房企，也开始加速在一、二线城市布局。据统计，恒大今年在北京、广州等一线城市拿下的三幅土地的投入已经高达100亿元。

　　上海一家中型房企负责人告诉本报记者：“现在趋势还是往一线二线城市走，我们从去年下半年到现在去拍地，做了有接近100块土地的可行性调研了，大概要50~100个可行性调研才可以投中一块地。一线城市肯定是好的，但是土地价格很高，上海也有一些土地位置很偏，价格相对便宜一些，我们也看不上眼。”

　　“在二线城市土地稍微多一些，但是除非你预期房价有所上涨，不然的话，这个账怎么也算不过来。像南京、无锡、杭州、苏州等一些好点的地，除非把房价预期做得很高，否则你的可行性研究很难通过。”上述中型房企负责人称。