2017-2019年旧城改造企业布局分析

随着一线城市新增用地供应的逐年减少，新房市场开发逐渐进入徘徊阶段，北上广深等大型城市更是率先进入存量房时代。同时，城市结构的调整也带来了产业结构的重塑和人口结构的改变，旧改、存量升级为核心的城市更新开发模式渐成主流。近年来，全国各大房企也将存量资产改造看做业绩新的增长极，其中万科、绿地、首开、中粮、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不断创新拓展，一些知名城市改造项目也正在不断涌现。随着开发商将一座座城市更新项目改造升级的完成，原来老旧的厂房、商业、写字楼、酒店又开始焕发生机，甚至成为网红打卡的胜地。

万科在2019年先后对北京国贸商圈的万科大都汇、上海万科张江国际创新中心进行改造。2018年7月底，北京万科时代中心正式开放，作为北京万科“6+X”计划中的A计划首个落地作品，也被外界看作是万科北方区域本部首席执行官刘肖在存量改造领域的第一块试金石。其中，北京万科的“A计划”正是北京万科拟定转型计划中的“存量资产改造计划”。

在北京人口达千万、地产行业规模达千亿下，出现了副中心的重大搬迁战略以及雄安新区的规划建设。整个城市的产业结构在重塑，人口结构发生变化，整个产业结构的核心分布都会发生变化，这都给企业存量资产改造带来了巨大的机遇。

截至2018年8月，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元。万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，涉及办公楼的存量资产改造项目大概有17个左右。

除万科外，越来越多的房企和机构也开始关注存量更新市场。在城市更新的众多细分市场中，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，如：首开提出“城市复兴官”计划；有专注新材料、新技术研发的企业；有优客工场、氪空间等聚焦改造低坪效空间的联合办公企业；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业等。此外，中粮、中海、招商、华润之前在商业写字楼、城市综合体开发运营拥有丰富经验的央企，也已把旧改、片区运营能力作为核心能力向更多的城市输出。

未来开发商仍需对城市更新课题深入研究，以实现城市核心区存量物业的现代化改造。而不仅仅只是停留在对于建筑和城市外观进行翻新的基础层面，从路径选择来看，北京万科正在逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式：通过充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生，打造城市的新地标。

中国城镇老旧小区改造现状

2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。

2019年以来，住房和城乡建设部会同发展改革委、财政部认真研究城镇老旧小区改造支持政策，印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。主要开展的工作：

一是摸排全国城镇老旧小区基本情况；二是指导地方因地制宜提出当地城镇老旧小区改造的内容和标准；三是部署各地自下而上，既尽力而为、又量力而行，合理确定2019年改造计划；四是推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

从试点及各地反馈的情况看，城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程，做好这项工作，需要破解三个难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。

2017-2019年中国旧城改造资金来源分析

老旧小区改造工作需要解决统筹协调、后续管理机制、资金筹措等关键问题，其中最为核心的问题就是筹措资金，目前主要采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道方式筹集，重点依赖财政。

根据河南省旧改计划及财政部PPP项目库纳入的旧改项目显示：河南省2018-2020年旧改资金中87%为市、县二级财政筹集，而PPP项目库中7个旧改项目5个为政府付费，剩余2个为可行性缺口补助，主要收益来源为停车收费、广告费、商业租赁及物业收入等渠道。

从目前的实践来看，不同的资金可以承担不同的改造角色，例如河北省《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集资金约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。

除了财政负责主要的基础改造之外，可以通过运营基础设施来获取收益，帮助社会资金和居民更好的参与旧改，提高社会资金和居民参与的积极性。加装电梯和建设收费停车场是能够通过后期运营获取收益的，这部分是社会资金和居民直接参与的主要部分。

目前有个别城市已经开始探索新模式：

一、租赁模式：由电梯企业负责垫资建设，政府补贴一部分，剩下部分由居民按每月交电梯使用费的方式收取。一般楼层越高每月收取的电梯使用费越高，以北京为例，目前北京老旧小区加装电梯收取的使用费在100-500元/月不等。

二、“加梯”+“加层”：上海探索了一条“加梯”+“加层”运营模式，在加装电梯的同时，即在加装电梯的楼层顶层再建一层，新建楼层出售或者租赁收取的费用用来补贴电梯建造和运营费用，这一模式减少了居民的出资费用。