〖 描 述 〗
〖 目 录 〗
进入2008年以来，尤其是下半年，受国际大环境和国内重大自然灾害的双重影响，我国经济发展出现了减速态势，股市低迷、信贷紧缩等因素使得我国房地产市场非常不活跃，成交量出现急剧萎缩。对此，近期10多个地方政府陆续出台“救市”政策，全国性房地产救市方案也已出台，2008年10月下旬，根据国务院统一部署，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策……然而房地产业的这个冬季还有多长？谁也不能给出答案。
据统计，2008年1-8月，房地产开发土地购置面积24942.1万平方米，同比增长2.7%，增幅同比减少12.5个百分点，减少幅度继续加大，增速是2008年以来的最低点；而全国完成土地开发面积16519.3万平方米，同比增长2.1%，增幅同比减少了13.2个百分点，已经连续5个月增速在10%以下，是2008年以来增速的最低值，随着购置面积的减少，房屋开发面积有继续减少的趋势；1-8月房屋施工面积231607.9万平方米，同比增长21.7%，增幅与去年同期减少1个百分点，但与2008年前几个月相比增速在继续减慢，但用于住宅方面的施工面积保持22.9%的增速，达到183584.3万平方米；而房屋竣工面积为23371.5万平方米，同比增长12.2%，增幅同比提高2.1个百分点，从2008年看增速也在下滑，对于在住宅方面的竣工面积为18987.2万平方米，同比增长11.4%，虽然增速在下滑，但可以看出，无论是房屋施工，还是在房屋竣工面积上，对于住宅的需要还是很大的；1-8月商品房销售面积34592.3万平方米，同比下降14.7%，持续2008年以来的下降态势，且下降的速度继续加快，而商品房的销售额为13813.4亿元，同比下降12.7%，已经是连续5个月在减少且减少的幅度很大。
从2008年1-8月商品房销售面积与销售额的增长情况的数据可以看出，全国的各地区房价下跌已是必然趋势，销售面积与销售额的减少，直接影响到购置面积和开发面积的多少，对于房地产行业的的投资也会降低。2008年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象，这预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。预计2009年房地产投资将有可能出现大幅下滑，预计到2010年前后，中国房地产将进入新一轮扩张周期。当下，面对中国商品房销售面积持续下降、商品房空置面积已达1.3亿平方米的“房等人”的局面。那么，在当前住宅开发市场发展形势下，我国住宅开发企业该如何分析当前行业发展形势、把握未来市场发展方向，根据行业趋势制定发展战略呢？
本报告主要依据国家统计局、国家发改委、国家商务部、中国服装协会、中国纺织工业协会、国内外相关刊物的基础信息以及住宅开发行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于中国住宅开发市场整体发展环境，对中国住宅开发市场的发展情况、经济运行数据、主要细分市场、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来住宅开发市场发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了住宅开发市场今后的发展与投资策略，为住宅开发、中介等企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
〖 目 录 〗
第一章 行业概述 1
第一节 行业定义及范围界定 1
一、行业界定及分类 1
二、产业链 1
第二节 发展历史回顾 3
一、第一个周期（1984年-1991年） 3
二、第二个周期（1992年-1998年） 4
三、第三个周期（1999年至今） 5
第二章 环境分析 7
第一节 政策法律分析 7
一、防范金融风险，促进住宅开发市场健康发展 7
二、调整住宅供应结构，稳定房价 12
三、调节利率、税率，抑制投机 13
四、保障性住房加速推进，注重政策落实 13
五、宏观调控与我国住宅房地产市场价格波动 14
六、住房和城乡建设部：住宅节能信息写入买房合同 20
七、中国正在研究制订《住宅法》 20
八、2008年房地产政策导向 24
九、2008年全面救楼市方案出台 27
第二节 经济分析 29
一、经济增长及未来预测 29
二、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 44
三、城镇人员就业状况 45
四、存贷款利率变化 48
五、财政收支状况 50
六、人民币汇率变化 52
第三节 技术分析 52
一、发展现状 52
二、发展趋势 57
第四节 社会分析 62
一、人口规模分析 62
二、年龄结构分析 63
三、学历结构分析 64
第三章 市场分析 67
第一节 市场规模 67
一、住宅需求分析 67
二、住宅供给分析 78
三、住宅价格分析 102
第二节 产品结构 106
一、我国住宅供给结构现状 107
二、我国住宅供给结构矛盾及原因 107
三、住宅供给结构与收入承受力 108
四、住宅供给结构与财政承受力 109
五、保障住房财政综合筹资能力 110
六、构建和谐住房体系的总体思路 110
第三节 市场结构 111
一、长三角经济圈 117
二、珠三角经济圈 121
三、环渤海经济圈 124
四、中原经济圈 128
五、沿江经济圈 129
六、东北经济圈 130
七、西南经济圈 132
八、西北经济圈 133
九、八大区域指数对比分析 135
第四节 品牌市场结构 142
一、全国房地产品牌企业呈现三大特点 142
二、华南区房地产企业品牌价值特点 143
三、华南区房地产专业领先品牌 144
四、华南区房地产公司品牌价值TOP1O 145
第五节 市场特征 146
一、我国房地产业的现状 147
二、我国房市的主要问题 150
三、此轮调整的必然性 153
第四章 市场竞争分析 157
第一节 集中度分析 157
一、行业前十名市场占有率 157
二、集中度状态描述及趋势 157
第二节 价值链分析 158
第三节 行业生命周期分析 166
第五章 主要厂商分析 170
第一节 2008中国房地产百强企业研究 170
一、百强企业整体发展特点分析 170
二、扩张型企业分析 173
三、2008中国房地产百强分析 174
四、百强企业总结分析 175
第二节 2008年房地产开发企业生存现状研究 177
一、2008年房地产上市公司总体情况 178
二、房地产企业融资方式的转变情况 181
三、小结 184
第三节 万科企业股份有限公司 184
一、万科跻身全球最大住宅企业 184
二、2008年公司经营情况分析 186
三、2008年公司财务数据分析 188
四、2008年公司最新发展动态及策略 196
五、万科与深深房和深宝安的发展历程对比分析 201
第四节 保利房地产（集团）股份有限公司 209
一、公司发展概况 209
二、2008年公司经营情况分析 211
三、2008年公司财务数据分析 215
四、2008年公司最新发展动态及策略 222
第五节 中国海外发展有限公司 227
一、公司发展概况 227
二、2008年公司经营情况分析 228
三、2008年公司财务数据分析 229
第六节 富力地产股份有限公司 233
第七节 世茂房地产控股有限公司 234
第六章 2008-2010年行业发展趋势分析 236
第一节 行业发展趋势 236
一、政策发展趋势 236
二、产品发展趋势 237
三、竞争结构发展趋势 239
四、技术发展趋势 240
第二节 行业规模预测 243
第三节 行业结构预测 245
第七章 行业发展策略与建议 246
第一节 产品策略 246
第二节 土地储备策略 261
第三节 融资策略 264
第四节 行业投资机会建议 267
一、2008年上半年中国房地产投资变化 267
二、2008年房地产投资、开发及商品住房销售情况 268
三、住宅投资有起有落 “两极分化”大势所趋 270
四、保障性住房是2008年住宅供应亮点 272
五、从房地产的冬天看其开发风险 272
第五节 住宅产业化策略 276
一、住宅产业可持续发展的内涵与原则 277
二、住宅产业可持续发展应处理好三个利益关系 278
三、住宅产业化是实现住宅产业可持续发展的重要途径 279
四、推行住宅产业化迎来最好时机 280
图表目录
图表：2008年7月全国性房地产重点政策一览 18
图表：2008年前三季度主要经济运行数据 29
图表：2003年-2007年国内生产总值及其增长速度 38
图表：2001年-2007年各产业国内生产总值增长情况 38
图表：2001年-2007年各产业国内生产总值增长率变动情况 39
图表：1995-2007年GDP历史数据(较上年同期变动百分比) 39
图表：1987-2007年历年国内生产总值增长情况 39
图表：1987-2007年历年国内生产总值增速情况 40
图表：1987-2007年历年国内生产总值统计表 40
图表：2006年-2008年上半年国内生产总值及其增长速度 41
图表：2006年-2008年上半年国内生产总值及其增长速度 42
图表：2008年上半年国内三大产业生产总值占比及其增长速度 42
图表：1999年8月-2008年8月工业增加值月度同比增长率 42
图表：1999年8月-2008年8月社会消费品零售总额月度同比增长率 43
图表：1999年8月-2008年8月固定资产投资完成额月度累计同比增长率 43
图表：城乡居民家庭人均收入及恩格尔系数 44
图表：2000-2007年中国城镇就业人口数量与增长率情况 45
图表：2008年第二季度城镇单位就业人员劳动报酬情况 46
图表：2008年1-6月分地区城镇单位就业人员劳动报酬 47
图表：1990-2007年存贷款利率变化 48
图表：1997-2007年个人住房公积金贷款利率 49
图表：1990-2007年存款利率 49
图表：2006年11月-2008年7月财政收支 50
图表：2006年11月-2008年7月财政收支 51
图表：1990-2006年国家财政收支总额及增长速度 51
图表：2008年1月-2008年9月人民币汇率变化 52
图表：1990-2007年中国人口数量与增长率情况 62
图表：2007年人口数及其构成 62
图表：2003-2007年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 63
图表：2006年年龄和性别分人口数 63
图表：2006年各地区按性别和受教育程度分的人口 (1) 64
图表：2006年各地区按性别和受教育程度分的人口 (2) 65
图表：2007年1-4月-2008年1-8月全国商品房销售面积及同比增长情况 68
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房销售面积及同比增长情况 68
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房销售额及同比增长情况 68
图表：1999年-2008年6月末全国商品房空置情况 70
图表：2006年各地区商品住宅销售面积增长情况 70
图表：2006年各地区商品房销售面积增长情况 71
图表：2006年各地区商品房销售额增长情况 72
图表：2006年按用途分35个大中城市商品房平均销售价格 73
图表：2006年按用途分35个大中城市商品房销售面积 74
图表：2007年1-12月商品房销售面积 75
图表：2007年1-12月各地区商品房销售情况 75
图表：2007年1-12月商品房销售额 77
图表：2008年1-06月各地区商品房销售情况 77
图表：2008年1-07月商品房销售额 78
图表：2001-2008年6月固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 79
图表：2008年1-6月不同用途房地产投资完成额所占比重 80
图表：2006年6月-2008年6月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 81
图表：2006年6月-2008年6月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 82
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 82
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 83
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅竣工套数 83
图表：2005年各地区按用途分的房地产开发企业（单位）建造的住宅面积和造价 84
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）商品住宅销售套数 85
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅新开工面积 86
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅出租面积 87
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅销售面积 88
图表：2005年各地区按用途分的房地产开发企业（单位）商品住宅现房销售套数 88
图表：2005年35个大中城市按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅竣工套数 89
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业(单位)住宅完成投资 90
图表：2005年各地区房地产开发企业（单位）建造的住宅面积和造价 91
图表：2006年各地区商品住宅开发规模与开、竣工面积增长情况 92
图表：2007年1-12月分地区城镇住宅建设情况 93
图表：2007年1-12月住宅投资完成额 95
图表：2007年1-12月分地区住宅建设完成情况 95
图表：2008年1-8月分地区住宅建设完成情况 96
图表：2008年1-07月住宅投资完成额 97
图表：2008年1-07月商品房施工面积 97
图表：2008年1-07月商品房竣工面积 98
图表：2000年1-12月住宅投资完成额 98
图表：2001年1-12月住宅投资完成额 98
图表：2002年1-12月住宅投资完成额 99
图表：2003年1-12月住宅投资完成额 100
图表：2004年1-12月住宅投资完成额 100
图表：2005年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2006年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2007年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2008年1-8月住宅投资完成额 101
图表：2006年6月-2008年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 102
图表：2007年1-4季度住宅租赁价格指数 102
图表：2007年1-4季度普通住宅租赁价格指数 103
图表：2007年1-4季度高档住宅租赁价格指数 103
图表：2007年1-4季度物业管理价格指数(住宅) 103
图表：2007年1-4季度全国土地交易价格指数（高档住宅用地） 103
图表：2007年1-4季度全国土地交易价格指数（普通住宅用地） 103
图表：2008年1-8月全国商品房住宅价格指数 103
图表：2008年1-8月全国普通住宅价格指数 103
图表：2008年1-8月全国高档住宅价格指数 104
图表：2008年1-8月全国商品房非住宅价格指数 104
图表：2008年1-8月全国二手房住宅价格指数 104
图表：2008年1-8月全国二手房非住宅价格指数 104
图表：2008年1-8月全国商品住宅价格指数 104
图表：2008年1-8月二手房普通住宅销售价格指数 104
图表：2008年1-8月二手房高档住宅销售价格指数 104
图表：2008年1-2季度住宅租赁价格指数 104
图表：2008年1-2季度物业管理价格指数(非住宅) 105
图表：2008年1-2季度物业管理价格指数(高档住宅) 105
图表：2008年1-2季度物业管理价格指数(普通住宅) 105
图表：2008年1-2季度物业管理价格指数(商品住宅) 105
图表：2008年1-2季度物业管理价格指数(住宅) 105
图表：2008年1-2季度非住宅租赁价格指数 105
图表：2008年1-2季度高档公寓住宅租赁价格指数 105
图表：2008年1-2季度别墅住宅租赁价格指数 105
图表：2008年1-2季度高档住宅租赁价格指数 106
图表：2008年1-2季度普通住宅租赁价格指数 106
图表：2008年1-2季度商品住宅租赁价格指数 106
图表：2008年1-2季度全国土地交易价格指数（高档住宅用地） 106
图表：2008年1-2季度全国土地交易价格指数（普通住宅用地） 106
图表：2008年1-2季度全国土地交易价格指数（商品住宅用地） 106
图表：全国城镇各收入阶层住房门槛 109
图表：和谐住房供给体系的基本框架 110
图表：2006-2008年全国分区域住宅销售均价变化率 111
图表：2008年1-4月同比2007年全国及主要城市住宅销售面积（万平方米） 112
图表：2008年1-6月各经济圈商品房销售情况表 112
图表：2008年1-6月各经济圈商品房销售额情况表（按工程用途分） 113
图表：2008年1-6月各经济圈商品房销售面积情况表（按工程用途分） 115
图表：2008年2008年7月国房景气指数 116
图表：2008年7月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 117
图表：2008年7月长三角地区部分城市商品房成交情况 118
图表：2008年7月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 121
图表：2008年7月珠三角地区部分城市商品房成交情况 122
图表：2008年7月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 124
图表：2008年7月环渤海地区部分城市商品房成交情况 125
图表：2008年7月中原地区房屋销售价格指数变化情况 128
图表：2008年7月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 129
图表：2008年7月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 131
图表：2008年7月西南地区房屋销售价格指数变化情况 132
图表：2008年7月西北地区房屋销售价格指数变化情况 133
图表：房屋销售价格同比增幅前五名的城市 135
图表：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 135
图表：新建住房价格同比增幅前五名的城市 136
图表：新建住房价格同比增幅后五名的城市 136
图表：2008年1-6月各经济圈商品房销售情况表 137
图表：2008年1-6月各经济圈商品房销售额情况表（按工程用途分） 138
图表：2008年1-6月各经济圈商品房销售面积情况表（按工程用途分） 140
图表：2007年中国房地产行业领导公司品牌 143
图表：2007年中国房地产公司品牌价值TOP10华南国有房地产企业品牌 143
图表：2007年中国房地产公司品牌价值TOP10华南混合所有制房地产企业品牌 144
图表：2007年中国房地产专业领先品牌TOP10华南企业品牌 145
图表：2007年中国华南房地产公司品牌价值TOP10 146
图表：企业的基本价值链 161
图表：房地产企业的价值链 162
图表：房地产百强企业2003—2007年销售额变化图 170
图表：百强企业2003—2007年房地产业务收入变化图 171
图表：百强企业2003—2007年净利润变化图 171
图表：百强企业2005—2007年偿债能力变化图 172
图表：百强企业2003—2007年土地储备规划建筑总面积变化图 172
图表：百强企业2003—2007年资产状况变化图 172
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司主营构成表 188
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司流动资产表 190
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司长期投资表 190
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司固定资产表 191
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司无形及其他资产表 191
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司流动负债表 191
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司长期负债表 191
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司股东权益表 192
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司主营业务收入表 192
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司主营业务利润表 192
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司营业利润表 193
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司利润总额表 193
图表：2006-2008年2季度万科企业股份有限公司净利润表 193
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司每股指标表 193
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司获利能力表 194
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司经营能力表 194
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司偿债能力表 194
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司资本结构表 195
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司发展能力表 195
图表：2006-2008年1季度万科企业股份有限公司现金流量分析表 195
图表：1993-2006年是万科、深宝安和深深房总资产(公司规模)变化 202
图表：1993-2006年是万科、深宝安和深深房净利润(盈利能力)变化 203
图表：1993-2006年是万科、深宝安和深深房净资产收益率(最综合财务指标)变化 203
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司主营构成表 215
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司流动资产表 216
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司长期投资表 216
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司固定资产表 217
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司无形及其他资产表 217
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司流动负债表 217
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司长期负债表 217
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司股东权益表 218
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司主营业务收入表 218
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司主营业务利润表 218
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司营业利润表 219
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司利润总额表 219
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司净利润表 219
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司每股指标表 219
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司获利能力表 220
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司经营能力表 220
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力表 221
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司资本结构表 221
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司发展能力表 221
图表：2006-2008年2季度保利房地产(集团)股份有限公司现金流量分析表 221
图表：2003-2007年中国海外发展有限公司营业额增长变化情况 229
图表：2007年与2008年上半年中国海外发展有限公司综合收益表 230
图表：2007年与2008年上半年中国海外发展有限公司综合资产负债表 230
图表：2007年与2008年上半年中国海外发展有限公司业务分部资料 232
图表：2008年1-7月年全国房地产开发投资资金来源 267
图表：2008年1-07月全国房地产开发投资完成额 269
图表：2008年1-07月东部地区房地产开发投资完成额 270
图表：2008年1-07月中部地区房地产开发投资完成额 270
图表：2008年1-07月西部地区房地产开发投资完成额 270
