专题报告：二三线城市地产扩张的格局、模式与趋势

　　早在04年初，权威专家就发出了“向二三线城市推进”的号召，但上海、北京为代表的大城市地产市场的如火如荼却让人对这样的判断嗤之以鼻。近来，两种观点在业内盛行并引起较大争议，一种是二三线城市成为开发热点的判断；另一种则是房价高低与城市竞争力的关系。前者认同度比较高，争议主要是发生在这种热是长期性的还是昙花一现，是一种合理趋势还是房地产泡沫的表现。对后者则争议比较大，既有房价高反映了城市竞争力的说法，即高房价代表城市高竞争力，也有相反的论调，比如房价高影响城市经济。

　　但不管对二三线城市地产潜力大还是小的看法如何，如今一个不争的事实是异地扩张已经引起了相当的重视。回顾地产界曾经有过的异地扩张浪潮，本次二三线城市地产开发将走向何方？这是否会构建地产的新格局？这不但是研究机构关心的问题，也是地产老总们的敏感话题。

　　在本专题中，在二三线城市地产扩张的现象、历史进程的基础上，从宏观因素、战略因素和经济因素等多方面对产生的原因进行了揭示，并在城市定义和划分之后对二三线城市进行了分类，以展示未来地产开发的热点城市和趋势；之后，报告又从二三线城市地产扩张的未来的整体趋势和局部特征，地产商异地扩展模式的案例分析等多个方面进行了详细的分析论证，以充分揭示中国房地产开发的区域版图和扩张模式，这使得本报告具有较强的实务参考价值。

（一）、 引子：二三线城市“地王”频频出没

（二）、 统计数据显示二三线城市房价上涨惊人

（三）、 世邦魏理仕：海外基金看好二三线城市潜力

（四）、 仲量联行：中国城市新兴在二三线

（一）、 异地扩张的历史过程

（二）、 宏观因素

（三）、 战略因素

1、 实力企业战略扩张

2、 中小企业生存突围

（四）、 经济因素

1、 土地开发潜力大

2、 回报率高

3、 资金涌入

（一）、 一线、二线、三线城市的划分标准

（二）、 房地产领域的城市分类分析指标

（三）、 宏观指标分析

（四）、 行业指标分析

（五）、 城市划分结论

（一）、 整体趋势：二三线城市趋热但一线投资机会仍最大

（二）、 局部特征：二三线城市的分化和轮动

1、 城市潜力决定房地产潜力

2、 梯级转移与特色定位并存

（一）、 异地复制型-阳光100

（二）、 土地储备型-碧桂园

（三）、 品牌推广-万科

（四）、 资本链条-顺驰