〖 描 述 〗
北京获得2008年奥运会举办权；中国成功加入WTO；对于北京房地产市场而言，未来充满机遇和挑战。入世后的北京房地产业如何充分利用各种利好条件，又巧妙避开各种利空因素？通过对北京房地产行业发展的深度剖析，试图寻找北京房地产业进一步发展的机遇与对策。
本研究咨询报告依据北京统计局、北京市规划与国土资源局、国家经贸委、全国商业信息中心、国民经济景气监测中心、《北京房地产统计年鉴》、中国行业研究网、国内外相关报纸杂志的基础信息以及房地产专业研究单位等公布和提供的大量资料，对北京房地产行业的发展现状，重要子行业和关联行业的发展情况以及行业的未来发展趋势等进行了详尽的剖析，并重点介绍了北京住宅市场、别墅市场、写字楼市场、公寓市场以及重点片区的房地产市场发展状况，国内主要城市楼盘的价格比较，北京房地产行业内竞争格局，以及面对奥运和WTO所带来的机遇和冲击，北京房地产开发企业的应对策略。
〖 目 录 〗
第一部分 相关概念及投资特性分析
第一章 相关概念及行业投资特性分析 1
第一节 产业相关概念 1
一、房地产业的含义 1
二、房地产的分类 1
第二节 房地产行业的基本特性 3
一、土地的特性 3
二、北京土地资源的特征 4
三、房地产业的基本特性 5
第三节 房地产业渐成为国民经济的支柱产业 8
第四节 房地产行业的投资特性分析 11
一、我国房地产周期波动规律分析 11
二、中国房地产正步入"火山喷发期" 12
三、北京楼市发展稳定 13
四、房地产进入"均利"时代 16
五、我国房地产业的投资风险分析 17
第二章 中国房地产业发展现状 19
第一节 2004年我国房地产行业市场分析 19
一、房地产投资增速回落 19
二、房产需求稳步回落 19
三、房产价格较大幅度上涨 21
四、房地产存量资源没有充分利用 24
第二节 2005年上半年全国房地产业市场分析 24
一、房地产投资增幅继续回落 25
二、供求关系有所改善 25
三、商品住房交易结构有所调整 25
四、投机性购房得到初步遏制 26
五、商品住房平均价格涨幅趋稳 26
六、房地产信贷增速放缓 26
第三节 全国房地产业存在的问题与挑战 27
一、土地供应增幅过大 27
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 27
三、房地产业对金融依赖程度较高 28
四、局部泡沫蔓延 28
五、产生问题的原因分析 30
第一节 北京房地产业发展概况 32
一、北京楼市进入第四个发展阶段 32
二、2004北京房地产市场综述 32
三、2004北京房地产市场分析 35
四、北京房地产市场供应结构透视 43
第二节 发展存在问题 44
一、土地市场的发展滞后 44
二、房地产市场不够完善 45
三、房地产开发的粗放型特征仍很明显 45
四、住宅建设的高投入低产出的矛盾突出 45
第三节 2005年市场发展展望 45
一、房地产开发完成投资情况 45
二、房地产开发本年资金到位情况 46
三、土地供应情况 46
四、商品房施工、新开工情况 46
五、商品房供销情况 46
六、商品住宅期房户型结构情况 48
七、存量房交易情况 48
八、预售商品房买卖价格 48
九、商品住宅期房买卖价格结构 49
十、存量住房买卖价格 49
十一、2005年下半年市场发展展望 51
第一节 2004年北京住宅市场分析 55
一、2004年北京住宅市场整体概况 55
二、普通住宅市场分析 56
三、公寓市场分析 59
四、别墅市场分析 60
五、热点区域分析 61
第二节 2005年北京住宅市场分析 63
一、2005年1-6月房地产市场运行情况 63
二、2005年公寓发展状况 66
三、2005年热点区域预测 67
第一节 北京甲级写字楼市场分析 72
一、2004年甲级写字楼市场分析 72
二、2005年上半年甲级写字楼市场概况 75
三、甲级写字楼租金小幅回落 77
四、2005年甲级写字楼市场展望 78
第二节 北京写字楼市场分析 81
一、2004年北京写字楼市场综述 81
二、2004年北京写字楼市场分析 83
三、2005年北京写字楼市场预测 94
第三节 北京写字楼市场城区分析 98
一、全市写字楼分布状况 98
二、朝阳区写字楼发展状况 103
三、东城区写字楼发展状况 104
四、西城区写字楼发展状况 106
五、海淀区写字楼发展状况 107
六、北京三大商务板块状况 109
第四节 写字楼市场发展特点 110
一、科技智能化进入写字楼 110
二、进军"国际化" 110
三、避开激烈竞争的区域 110
四、注重物业管理 111
第五节 写字楼市场比较分析 111
一、亚太办公楼市场 111
二、日本写字楼经营的新趋势 114
三、北京CBD写字楼 115
四、京、沪、穗、深四地写字楼市场比较 119
第一节 北京商业用房市场分析 130
一、北京商业用房市场回顾 130
二、北京商业用房的市场供应 133
三、北京商业用房的市场需求 134
四、北京商业用房市场的区域分布 135
五、北京商业用房市场的租金和售价分析 136
第二节 2005年北京商业用房市场分析 136
一、2005年上半年北京商业用房市场概况 136
二、2005年下半年北京商业用房发展预测 138
第三节 北京住宅底商市场分析 139
一、住宅底商的内涵和实质 140
二、北京市住宅底商市场现状 141
第四节 从北京大都市街透视北京商业市场 143
一、北京大都市街项目简介 143
二、项目特点 144
三、市场展望 146
第一节 北京高档公寓市场分析 148
一、2004市场综述 148
二、市场供给分析 148
三、区域特征分析 149
四、市场需求分析 150
五、市场价格分析 150
六、2005年市场预测 151
第二节 北京商住公寓市场分析 152
一、市场分布情况 152
二、市场价格情况 153
三、购买群体分析 154
四、投资回报率分析 154
五、2005年预测 155
第三节 北京CBD公寓市场分析 155
一、北京CBD公寓市场供应分析 156
二、市场需求分析 157
三、市场价格分析 159
第四节 北京投资型公寓的市场分析 159
一、商务、商住、酒店式公寓三分市场天下 159
二、位置、功能、交通、服务一项也不能少 160
第一节 北京市二手房市场发展状况 162
一、销售面积分析 162
二、销售价格分析 163
第二节 二手房市场发展的城市比较 164
一、上海二手房市场 164
二、广州二手房市场 171
三、深圳二手房市场 173
四、其他城市二手房分析 174
第三节 北京二手房市场发展前景分析 181
一、北京二手房市场发展的"瓶颈" 181
二、影响北京二手房价格的因素分析 182
三、北京如何启动二手房市场 183
四、2005年北京二手房形势展望 184
五、北京二手房投资热点 184
第一节 北京房地产片区市场发展概况 187
一、东城：东坝开发体量近千万平方米 187
二、南城：土地利好成就楼市新宠 187
三、西城：西四环重心南移 188
四、北城：奥运概念走出低谷 189
五、CBD重写商圈格局 189
六、通州地产新空间 192
七、东直门的商务之翼 194
第二节 北京北部房地产市场分析 195
第三节 北京西部房地产启而不火 198
一、西部没有商圈 198
二、首钢依然影响开发 199
三、对西边缺乏了解 199
第四节 北京东部楼市热度不减 200
一、北京东部楼市竞争趋于白热化 200
二、新政对北京东部楼市的影响 201
第五节 东南二三环市场处境尴尬 202
一、环路使绝对位置的优势变成相对位置的劣势 203
二、新项目少，产品定位趋同，没有热点 203
三、位置优势明显，区域价值有待开发 203
第六节 边缘集团与郊区房地产市场 204
一、边缘集团居住市场形成和发展的条件 204
二、北京市边缘集团住宅市场现状 207
三、边缘集团住宅市场发展前景 208
第七节 北京四大郊区住宅区域优劣势分析 209
一、顺义 210
二、昌平 210
三、大兴 211
四、通州 212
第八节 金融街房地产市场分析 213
一、市场供应状况 214
二、市场需求状况 215
三、市场价格状况 218
四、金融街房地产市场前景展望 219
第九节 中关村房地产市场分析 220
一、房地产市场供应 221
二、周边环境及配套：尚需加快完善 221
三、市场需求分析 222
四、市场价格 223
五、未来市场展望 224
第十节 金融街与CBD、中关村的比较分析 227
一、政府支持级别的不同 227
二、中关村/CBD/金融街的历史与现状 228
三、建设发展规划及计划 228
四、未来将经受的市场考验 229
五、金融街较CBD、中关村地区之优势 230
第一节 北京豪宅、别墅市场发展变化 234
一、2004年别墅供给市场 234
二、别墅市场需求 235
三、别墅市场价格 236
四、2005年别墅市场分析 237
第二节 别墅市场的城市间比较 241
一、国内四大城市别墅市场比较分析 241
二、与欧美等发达国家别墅市场比较分析 248
第三节 北京别墅市场存在问题及发展前景 249
一、北京别墅市场供求 249
二、北京市场呼唤纯别墅社区 250
三、顶级别墅何处求 252
四、别墅从彰显身份走向追求别样生活方式 253
第一节 二手房贷款的风险及其防范措施 254
一、二手房贷款的特点 254
二、二手房贷款业务品种及操作流程特点 255
三、二手房贷款的特殊风险分析及其防范 256
第二节 房地产融资的新渠道 260
一、北京公积金贷款罚息将下降 260
二、房地产融资新渠道分析 261
第三节 国际资本流动对中国房地产市场的影响 263
一、国内外投资背景分析 263
二、房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况 264
三、分析与结论 264
第四节 美日住房金融政策模式比较分析 267
一、美国模式是特惠模式 268
二、日本模式是普惠模式 269
三、对我国住房政策的启示 271
第五节 降息后房地产业前景如何 272
第一节 全国主要城市房屋销售价格比较 276
第二节 全国主要城市房屋销售状况 278
第三节 全国房地产景气指数分析 280
第一节 北京房地产销售模式 285
一、北京房地产业营销特点 285
二、香港与台湾房地产代理模式分析 287
三、北京房地产代理业发展存在问题 289
第二节 北京房地产广告分析 290
一、项目数变化（在售楼盘供应量变化） 290
二、物业类型、物业位置分布（分类型、分区域在售楼盘统计） 291
六、不同片区域 295
一、三大城市物业管理成最大卖点 299
二、中"洋"物业管理差距在哪儿 301
三、入世对物业管理的利与弊 302
四、北京物业管理的发展与竞争趋势 303
第四节 北京房价畸高的理性分析 306
一、北京房价偏高 306
二、房价收入比的国际比较 307
三、北京房价畸高的理性分析 308
四、北京商品房降价仍有空间 311
第一节 北京房地产市场需求分析 315
一、北京居民住房水平分析 315
二、北京富人区分析 317
第二节 2005年北京房地产市场供需分析 318
一、高级住宅供应量增大 319
二、商铺市场竞争激烈 320
三、普通住宅需求进一步上升 321
第三节 北京市居民购房群体分析 322
一、2004年购房群体盘点 322
二、2005年购房群体预测 326
第四节 北京消费者购房需求调查 327
一、5000元以下的住房是主流需求 327
二、紧凑型的二、三居室是首选 327
三、期房最不受欢迎 328
四、东部北部区位是热点 329
第五节 北京智能住宅小区的调查分析 331
一、研究基础 331
二、北京市智能化小区功能配置状况 332
三、智能化小区地域分布特点 334
四、智能化小区发展探讨 336
第一节 2005年北京经济动态分析 338
第二节 北京房地产政策 340
一、土地政策 340
二、住房政策 340
三、2005年北京房地产政策预期分析 341
第三节 北京城市规划 346
第四节 科学技术进步对房地产市场的影响 348
第五节 北京建材市场分析 350
一、北京建材市场发展情况 350
二、北京建筑装饰行业发展迈入新阶段 353
三、全国四大城市住宅装修市场调查 354
第六节 申奥成功对北京房地产业的影响 357
一、奥运对悉尼房地产业的影响分析 357
二、举办奥运对北京房地产市场的影响分析 358
第七节 WTO对北京房地产业发展的影响 361
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 361
二、入世后外资不会大量进入房地产市场 362
三、加入WTO对北京房地产市场的深层影响 363
第十六章 行业竞争分析 367
第一节 北京房地市场竞争状况 367
一、2005年是不具备开发实力的企业的"退出年" 367
二、房地产将进入品牌竞争时代 367
三、地产商面临着新一轮的"洗牌" 368
四、北京房地产企业将"强者更强" 369
五、百花齐放 百家争鸣格局仍将延续 369
六、大开发商向二线城市转移 370
七、企业将越来越重视内功修炼 371
八、北京房地产市场走向理性回归 371
九、未来市场将会由产品竞争转向企业品牌竞争 372
十、蜕变中的房地产市场 373
第二节 中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争 373
一、外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较 374
二、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析 375
三、入世后房地产外商投资的竞争性问题 376
第三节 竞争存在问题及趋势分析 377
一、地产品牌意识淡薄成竞争瓶颈 377
二、竞争趋势分析 378
第一节 北京房地产开发企业经营概况 382
一、北京房地产企业现状分析 382
二、北京房地产业借壳上市企业分析 384
三、北京房地产业主要绩优企业分析 385
第二节 中远发展 385
一、公司经营业绩分析 386
二、公司经营战略分析 387
三、竞争力分析 388
四、发展前景分析 389
第三节 万科地产 390
一、公司行业地位分析 390
二、公司竞争优势分析 392
三、公司业务分析 394
四、公司成长性分析 396
第四节 华侨城地产 396
一、旅游、房地产双业并举 396
二、经营中出现的问题 398
三、业务发展计划 399
第五节 天鸿集团 400
一、公司经营业绩分析 400
二、经营策略和市场推广模式 401
三、经营中出现的主要问题 403
第六节 金地集团 404
一、公司经营情况分析 404
二、主要供应商、客户情况 405
三、经营中出现的问题 405
四、金地的北京攻略 406
第七节 北京城建集团 409
一、公司经营情况分析 409
二、公司发展战略分析 410
第八节 陆家嘴 411
一、公司经营情况 411
二、经营战略研究 412
第九节 中华企业 414
一、公司经营成果和财务状况研究 414
二、优劣势分析及经营发展战略 415
第十节 招商地产 416
一、公司发展历程 416
二、公司经营情况 417
三、公司经营扩张战略分析 418
第十八章 北京房地产市场发展趋势 421
第一节 国内房地产市场的发展趋势分析 421
一、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展 421
二、房地产供给将多元化方向发展 421
三、商品住宅价格将呈现出稳中回落的趋势 421
四、房地产业发展的辅助体系将更加完善 422
五、住房二级市场对房地产业的发展起着越来越大的作用 422
第四节 2005年下半年北京房地产市场走势分析 427
第五节 北京写字楼市场分析与展望 429
一、市场供需两旺，成交活跃 429
二、未来新增供应量加大，租金面临下调 431
第一节 北京房地产市场发展存在问题分析 433
一、北京住房市场缺乏宏观调控 433
二、土地市场不规范，土地供应无序无度 434
三、北京商品住房价格过高，住房供求比例失调 435
四、住房二级市场发展滞后，三级市场尚未形成 437
五、住房市场管理不到位问题突出 437
六、北京市的开发企业综合竞争力急需加强 439
第二节 北京房地产业发展的优势分析 439
一、作为全国的政治、文化中心，有着特殊的魅力 439
二、北京房地产市场逐步走向成熟 440
三、经济持续稳定增长为市场进一步发展提供基础 441
四、政策调整和城市规划推动北京房地产市场发展 442
第三节 奥运和入世带来的机遇和挑战 442
一、WTO与申奥成功客观上刺激了房地产的有效 需求 442
二、WTO与申奥成功给开发商带来绝佳的发展契机 442
三、奥运和入世对北京房地产业的挑战 443
第一节 房地产公司的商业模式分析 444
一、开发公司模式 444
二、房屋（物业）经营模式 445
三、房地产的服务模式 446
四、不动产金融公司的商业模式 446
第二节 房地产企业的核心竞争力剖析 447
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 447
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 448
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力 450
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力 453
第一节 北京别墅市场总体分析 455
一、北京别墅指数综述 455
二、2005上半年北京别墅市场总体分析 456
第二节 2005年北京别墅市场分析与预测 456
第三节 北京别墅市场热点板块分析 460
一、西山板块 460
二、潮白河板块 461
三、城南阳光区板块 462
四、亚奥京北区 462
第四节 纯别墅物业开发模式分析 463
一、别墅项目开发的致命陷阱 463
二、掌握别墅开发核心要素 463
三、别墅项目致胜的五大支柱 467
四、别墅项目实战示范 470
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 6
图表：2002年-2004年商品房销售增长情况 10
图表：2002年年末-2004年年末房地产投资规模增长情况 10
图表:房地产投资增长率和销售增长率对比 11
图表：2002年年末~2004年年末房地产投资规模增长情况 19
图表：2002年~2004年商品房销售增长情况 20
图表：2004年1~11月商品房供求状况 21
图表：2003年~2004年商品房销售均价 21
图表：商品房销售价格指数 22
图表：2004年房屋销售价格上涨幅度较大的城市 22
图表：各季私房交易价格增长情况 23
图表：各季房屋租赁价格增长情况 23
图表：2004年与2003年同期北京市房地产开发统计对比 36
图表：2004年前三季度北京房地产开发统计对比 36
图表：2004年前三季度与2003年同期开工竣工面积对比 37
图表：北京2000-2005年住宅指数变化情况 49
图表：2005年1-6月北京住宅指数与Hedonic指数趋势图 50
图表：2005年1-6月北京住宅指数与Hedonic指数 50
图表：协议出让项目清单 68
图表：2004年甲级写字楼大单成交精选 79
图表：2004年前三季度与2003年北京市各区写字楼成交对比 81
图表：2004年新增租赁项目 84
图表：2004年朝阳区全年新推甲级写字楼项目一览表 103
图表：朝阳超甲级和甲级写字楼供应量、吸纳量、控制量 104
图表：东城超甲级和甲级写字楼供应量、吸纳量、控制量 106
图表：西城超甲级和甲级写字楼供应量、吸纳量、控制量 106
图表：海淀超甲级和甲级写字楼供应量、吸纳量、控制量 109
图表：2004年1-9月与2003年同期分区商业同比增长图 130
图表：2004年1-9月与2003年同期销售价格分区比较 131
图表：北京商业地段经营特色 135
图表：2004年高档公寓主要分布及销售情况 148
图表：2004年高档公寓主要区域和个数分布图 149
图表：北京高档公寓区域去化量分析 150
图表：北京高档公寓租赁价格分布 151
图表：北京商住公寓市场售价情况 153
图表：北京市CBD公寓品种面积分布比例 156
图表：2004年1-9月二手房销售面积同比增长表 162
图表：2004年1-9月二手房销售面积同比增长图 163
图表：2004年1-9月份二手房均价同比增长表 163
图表：2004年1-9月份二手房均价同比增长图 164
图表：二手公寓消费者年龄构成 164
图表：金融街写字楼项目供应示意图 214
图表：金融街写字楼客户行业构成图 216
图表：金融街写字楼企业性质构成图 216
图表：金融街写字楼售价示意图 218
图表：金融街写字楼租金报价示意图 218
图表：中关村写字楼售价情况 223
图表：2004年北京新增别墅项目 234
图表：北京地区别墅分布情况图 235
图表：北京地区别墅类型情况图 235
图表：2004年上半年与2003年开盘项目各类别墅均价表 236
图表：2000年底累计外商直接投资行业分布 264
图表：1998-2001年外商直接投资房地产行业情况 264
图表：2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况 266
图表：中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重 267
图表：日本住宅建设五年计划及其实施 270
图表：日本公团住宅建设资金来源 271
图表：2000-2005年商品房销售价格指数变动情况 277
图表：2005年1-2季度全国房屋销售价格指数 277
图表：2005年全国房屋销售价格指数 277
图表：2000-2005年商品房销售价格指数变动情况 279
图表：中国历年商品房屋销售情况 279
图表：2005年全国房屋销售价格指数 280
图表：2005年全国房屋销售价格指数 280
图表：10大城市住宅总指数 282
图表：10大城市HEDONIC指数 283
图表：2005年1-6月住宅总指数与Hedonic指数 283
图表：2005年1-6月指数环比变化（与上月比较） 283
图表：2005年1-6月指数同比变化（与上年同月比较） 284
图表：朝阳区广告频次TOP10项目 295
图表：海淀区广告频次TOP10项目 295
图表：丰台区广告频次TOP10项目 295
图表：通州区广告频次TOP10项目 296
图表：昌平区广告频次TOP10项目 296
图表：崇文区广告频次TOP10项目 296
图表：大兴区广告频次TOP10项目 297
图表：西城区广告频次TOP10项目 297
图表：宣武区广告频次TOP10项目 297
图表：石景山区广告频次TOP10项目 298
图表：东城区广告频次TOP10项目 298
图表：其他远郊县区广告频次TOP10项目 298
图表：京、沪、穗三地新开发楼盘卖点 300
图表：京、沪、穗三地对物业管理的不满意点 301
图表：1995-2001年北京商品住宅平均售价 306
图表：2000年全国部分城市二手房成交量 309
图表：各城市城市建设用地结构比较 310
图表：北京商品房价格构成 312
图表：北京不同地域人均住房建筑面积 316
图表：北京不同文化程度人均住房建筑面积 316
图表：北京不同职业人均住房建筑面积 317
图表：北京不同年龄人均住房建筑面积 317
图表：2003年购房群体客户构成 323
图表：2004年购房群体客户构成 323
图表：2004年住宅客户构成情况 324
图表：2004年别墅、高档公寓客户构成情况 324
图表：2004年办公客户构成情况 325
图表：2004年商业客户构成情况 325
图表：选择不同价位商品房的购房者的单价水平比例 327
图表：购房者准备购买的房屋面积 328
图表：购房者对住房户型的选择 328
图表：购房者偏向选择现房 329
图表：购房者的购房区位选择 330
图表：购房者的预购房集中区域 330
图表：智能化小区功能体系构成 331
图表：北京智能化小区三大类体系普及率 332
图表：北京智能化小区安全防范系统各子系统所占比重图 333
图表：北京房地产企业借壳上市基本情况 384
图表：中远发展股份有限公司利润构成表 387
图表：中远发展股份有限公司经营能力表 387
图表：万科企业股份有限公司利润构成表 395
图表：万科企业股份有限公司利润构成表 396
图表：深圳华侨城控股股份有限公司利润构成表 398
图表：深圳华侨城控股股份有限公司经营能力表 398
图表：北京天鸿宝业房地产股份有限公司利润构成表 400
图表：北京天鸿宝业房地产股份有限公司经营能力表 401
图表：金地(集团)股份有限公司利润构成表 405
图表：金地(集团)股份有限公司经营能力表 405
图表：北京城建投资发展股份有限公司利润构成表 410
图表；北京城建投资发展股份有限公司经营能力表 410
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润构成表 411
图表：中华企业股份有限公司经营能力表 415
图表：2002-2003年招商地产房地产开发与经营情况 417
图表：2005年6月中房指数系统北京别墅指数 455
图表：2005年中房指数系统北京别墅指数走势图 455
略……
