〖 目 录 〗
主要结论
一、2004年中国房地产行业概述
2 (一) 现状
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
2 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热
6 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强
7 4、供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
8 5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
9 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
12 (二) 特点
12 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
12 2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体
13 3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
14 4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范
二、2004年长沙市房地产市场概况
16 (一) 现状
16 1、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛
16 2、新开工面积与竣工面积增速明显放缓
17 3、商品房上市量继续放大，非住宅商品房比重加大
18 4、商品房价格略有增长，增幅波动较大
19 5、二手房交易活跃，政策促进作用明显
19 6、房地产抵押登记保持较高增幅，个人住房抵押贷款增幅趋缓
20 7、旧城改造力度减弱，新区建设速度加快
21 8、经济适用住房建设适度调控，商品房市场结构更趋合理
21 (二) 开发投资
21 1、房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重呈逐年上升趋势
21 2、各季度房地产投资总额保持持续上升态势
22 3、房地产投资增幅回落
23 4、住宅投资有较大幅度的增长
24 5、写字楼投资增长迅速
24 (三) 市场价格
24 1、土地价格增速高于房价增速
25 2、销售价格：增幅处于周边省会城市的中下水平
27 3、租赁价格：低于全国平均水平
三、2004年长沙市房地产市场供需分析
28 (一) 供需概况
28 1、住宅在商品房建设和销售中占据主导地位
29 2、结构性矛盾开始显现
30 3、市场需求较为旺盛，商品房尤其是住宅销售增幅很大
31 (二) 细分物业市场供给与需求
31 1、普通住宅
32 2、经济适用房：施工比例较大，销售良好
32 3、高档住宅：供给规模扩大，销售有所增长
34 4、办公楼：市场不够成熟，供应规模扩大
39 5、商业营业用房
40 (三) 二手房市场供给与需求
40 1、二手房交易量增加迅速
41 2、住房一、二级市场交易差距明显缩小，但仍落后于其他先进城市

四、2004年长沙市房地产重点区域市场发展状况
42 (一) 概况
42 1、房地产开发投资
43 2、施工面积
44 3、竣工面积
46 4、销售面积
47 (二) 雨花区：长沙房地产市场主力区域
48 (三) 芙蓉区：仅次于雨花区
48 (四) 天心区：潜力巨大
49 (五) 郊区：房地产企业战略转移的选择区域
52 (六) 主要热点区域
五、2004年长沙市房地产市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价
53 (一) 竞争格局分析
53 1、外地企业纷纷进入，竞争加剧
53 2、行业集中度低，缺乏大型的、高品牌知名度的房地产企业
54 3、企业数量有所增加，主要分布在芙蓉区与雨花区，其他城区分布较均匀，郊区很少
55 (二) 重点企业竞争力评价
六、2005－2009年长沙市房地产市场发展因素分析
56 (一) 政策法规
56 1、国家政策：从金融、土地等多方面加强宏观调控
57 2、《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》：多方面促进长沙房地产市场发展
58 3、《关于进一步加强住房公积金管理工作的通知》：科学管理公积金，提高服务效率
59 4、央行加息：多方面影响
60 (二) 经济：高速增长创造房地产广阔发展空间
61 (三) 人口：平稳增长产生更多居住需求
62 (四) 社会
62 1、居民购买力水平提高，居住支出大幅增长
63 2、居民居住现状：向提高居住质量迈进
七、2005－2009年长沙市房地产市场发展趋势
65 (一) 市场发展趋势
65 1、房地产开发投资保持较稳定的趋势
65 2、加息压力日益显现，长沙房地产行业加速洗牌
65 3、住宅价格有较大的上升空间
66 4、房地产企业内的“马太效应”将愈加明显
66 (二) 结构发展趋势
66 1、住房与经济适用房比重下降
66 2、二级市场进一步放量增长
八、2005－2009年长沙市房地产市场发展预测
67 (一) 市场规模预测
68 (二) 市场结构预测
九、建议
70 (一) 政府：进一步明确房地产市场发展的指导思想，加强宏观调控；调整房地产供给结构；深化住房保障制度改革
71 (二) 企业：走品牌建设道路
71 (三) 投资者：住宅投资较稳妥
报告说明
表目录
2 表1 1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
3 表2 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
6 表3 2004年1－3季度全国房价和地价上涨超过10%的城市
8 表4 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
11 表5　2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
23 表6 2002－2003年长沙市住宅开发总投资额
24 表7 2003－2004年长沙市住宅开发总投资额
25 表8 2003年长沙市城市地价指数变化状况
28 表9 2003－2004年长沙市住宅施工与竣工面积
29 表10 2004年1－3月长沙市商品房建设与销售情况分析
30 表11 2003－2004各季度长沙市商品房交易统计表
31 表12 2004年1－10月长沙市商品房及住宅销售情况
31 表13 2003年长沙市商品住房销售情况
31 表14 2003年长沙市住宅销售与空置面积情况
32 表15 2003年长沙市经济适用房建设情况
34 表16 2002－2004年长沙市办公楼开发投资及建设状况
36 表17 2002－2003年长沙市办公楼需求分析
36 表18 2003－2004年长沙市办公楼竣工、销售状况
37 表19 2004年长沙市写字楼需求情况分地区分析
38 表20 2004年长沙市办公楼租赁价格分析
40 表21 2004年1－6月长沙市商业用房需求分析
41 表22 2003－2004各季度长沙市二手房交易统计表
42 表23 2003－2004年长沙市各地区房地产开发投资额分析
43 表24 2004年1－6月长沙市各区房屋施工面积
45 表25 2004年1－6月长沙市各类商品房竣工面积
46 表26 2004年1－6月长沙市商品房销售面积
54 表27 2004年长沙市各资质企业数量
54 表28 2004年长沙市房地产企业数量
55 表29 长沙市房地产市场重点企业竞争力评价结果
56 表30 2004年国家出台政策综述
63 表31 1980－2002年长沙市人均居住面积统计
67 表32 2005－2009年长沙市房地产开发投资预测
68 表33 2005－2009年长沙市商品房竣工面积预测
68 表34 2005－2009年长沙市商品房销售面积预测
69 表35 2005－2009年长沙市房地产市场结构预测

图目录
3 图1　2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
4 图2　2004年1－10月中国房地产开发投资总额
5 图3　2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
9 图4　2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
13 图5　2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
16 图6 2003－2004年长沙市商品房建设各指标状况
17 图7 2003－2004年长沙市商品房预售情况
18 图8 2004年1－6月长沙市预售商品房结构组成
18 图9 1998－2003年长沙市商品房价格变化及增幅
19 图10 1998－2004年长沙市二手房成交面积对比图
20 图11 1998－2004年长沙市房地产抵押面积对比图
22 图12 2003－2004年长沙市各季度房地产投资额及增幅
23 图13 2001－2004年长沙市房地产投资额对比分析
24 图14 2002－2004年长沙市写字楼投资额
25 图15 2003－2004年各季度长沙市土地交易价格指数
26 图16 1998－2004年长沙市商品房销售均价及增幅
26 图17 2003－2004年长沙市各季度商品房销售价格指数
27 图18 2003－2004年长沙市各季度房屋租赁价格指数
35 图19 2002－2004年长沙市办公楼建设状况
36 图20 2002－2003长沙市办公楼销售面积
37 图21 2003－2004长沙市办公楼开发投资额
38 图22 2003－2004年长沙市各区写字楼需求状况
43 图23 2003－2004年长沙市各区房地产开发投资额及所占比例对比
44 图24 2004年1－6月长沙市各区房屋施工面积
45 图25 2004年1－6月长沙市各区房屋竣工面积所占比例
46 图26 2004年1－6月长沙市各区房屋销售面积所占比例
60 图27 1999－2003年长沙市GDP增长情况
67 图28 2005－2009年长沙市房地产开发投资预测
68 图29 2005－2009年长沙市商品房竣工与销售面积预测