〖 目 录 〗
主要结论
一、2004年中国房地产行业概述
2 (一) 现状
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
3 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热
6 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强
7 4、供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
8 5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
9 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
11 (二) 特点
11 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
12 2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体
13 3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
14 4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范
二、2004年武汉市房地产市场概况
16 (一) 现状
16 1、建设情况良好，销售保持较旺盛的状态，求略大于供，供求基本平衡
18 2、房地产开发企业投资能力有所增强，房地产开发步入大盘时代
18 3、商品房空置面积高于国际标准，但消化速度加快，空置率逐步下降
19 4、结构仍需完善，布局需做调整
20 5、市场透明度不高，成熟度有待提高
20 6、新区开发与旧城改造构成联动之势
20 (二) 开发投资
20 1、投资规模逐年加大，对经济增长贡献明显提高；投资绝对值依然较低
23 2、一、二、三级资质企业在房地产开发投资中发挥了非常重要的作用
24 3、资金来源平稳增长，国内贷款额大幅上涨，自有资金来源下降，定金及预收款依然是最主要来源
25 4、各类物业投资均有较快的增长，住宅投资占据主要地位
26 5、港澳台及外商投资增长较快
26 (三) 土地供给、购置、开发状况及价格
26 1、土地储备保持较高水平，土地供应有较大增长，开发利用效率逐步提高
27 2、地块延迟挂牌，十七宗小地块将拿过接力棒
28 3、土地交易价格持续小幅平稳上涨
28 (四) 市场价格
29 1、销售价格：持续上升，涨幅趋缓；低于全国平均水平
33 2、租赁价格：保持稳定，小幅增加
三、2004年武汉市房地产市场供需分析
35 (一) 供需概况
35 1、商品房销售持续升温，存量房交易面积高于新房现售
36 2、住宅占据商品房交易的绝对主导地位
37 (二) 细分物业市场供给与需求
37 1、住宅：供应稳步增加，价格中心上移
38 2、经济适用房：开发下降，需求上升
39 3、高档住宅：别墅规模扩大，开发呈大盘化趋势，市场供应细分
40 4、办公楼：竣工面积下降，甲级写字楼竞争激烈
41 5、商业营业用房：价格上升迅速，竣工面积下降较大
42 (三) 二手房市场供给与需求
42 1、二手房市场交易量稳步上升
42 2、地理分布以老城区为主，汉口、汉阳占据较大比例
44 3、二手房价格先升后降，进入调整期
45 4、80平方米左右的中大户型正成为市场交易的热点
四、2004年武汉市房地产重点区域市场发展状况
46 1、概况
48 2、光谷：武汉房地产开发最为集中的区域之一
48 3、热点区域分析
五、2004年武汉市房地产市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价
51 (一) 竞争格局
51 1、房地产企业实力增强，品牌效应日趋显现
51 2、更多外地企业实质性介入
53 3、民营企业迅速崛起
53 (二) 重点企业竞争力评价
六、2005－2009年武汉市房地产市场发展因素分析
55 (一) 政策法规
55 1、降低二手房交易契税
55 2、银行提高别墅首付比例和购置第二套房的贷款利率
55 (二) 经济环境
55 1、“总部经济”发展态势趋好
56 2、多年GDP增长速度高于全国平均水平
57 (三) 人口：人口数平稳增长，外来人口购房值得关注
57 (四) 社会
57 1、旧城改造带来更多购买需求，促进楼盘销售
58 2、居民购买力水平逐年上升
58 3、居民居住水平有较大提升空间
58 (五) 交通
58 1、万里长江第一隧将影响两岸楼市格局
59 2、地铁工程启动，带动地铁沿线房地产市场前景
59 3、2004年12月底外环通车

七、2005－2009年武汉市房地产市场发展趋势
60 (一) 市场发展趋势
60 1、房地产开发投资额保持较高水平
60 2、商品房建设和销售将持续繁荣
60 3、商品房价格将有较大增长
61 4、受政策利好因素影响，二手房市场将有较快发展
61 5、品牌企业继续涌现
61 (二) 结构发展趋势
61 1、住宅依然占据商品房供需的主导地位，但是所占比例将有所下降
61 2、中小户型将继续成为市场热点
62 3、写字楼市场将有较大供应
八、2005－2009年武汉市房地产市场发展预测
63 (一) 市场规模预测
64 (二) 市场结构预测
九、建议
66 (一) 政府：利用良好的经济发展机会，加强宏观调控，促进武汉房地产市场更上台阶
66 (二) 企业：抓住投资机会，扩大区域影响力，提升自身品牌知名度和美誉度
66 (三) 投资者：抓住教育地产与地铁沿线的投资机会
报告说明
表目录
2 表1 1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
3 表2 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
6 表3 2004年1－3季度全国房价和地价上涨超过10%的城市
8 表4 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
10 表5　2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
16 表6 2004年1－6月武汉市商品房建筑状况及同比增幅
17 表7 2004年武汉市商品房销售、出租状况及同比增幅
17 表8 1995－2003年武汉市全社会竣工房屋建筑面积
18 表9 1995－2003年武汉市住宅竣工面积
21 表10 1995－2004年武汉市房地产开发投资额及同比增速
23 表11 2003年武汉市各资质等级企业房地产开发投资情况统计(基层指标叠加表)
24 表12 2002－2003年武汉市房地产开发资金来源情况
25 表13 2004年1－6月武汉市各类物业开发投资情况
29 表14 2003年各季度武汉市综合物业价格指数表
31 表15 2000－2003年武汉市商品房及住宅销售价格指数
32 表16 2003年武汉市写字楼指数与均价
35 表17 2003年武汉市房地产交易情况统计
42 表18 2000－2002年武汉市二手房交易状况
54 表19 武汉市房地产市场重点企业竞争力评价结果
63 表20 2005－2009年武汉市房地产开发投资预测
64 表21 2005－2009年武汉市商品房竣工面积预测
64 表22 2005－2009年武汉市商品房销售面积预测
65 表23 2005－2009年武汉市房地产市场结构预测

图目录
4 图1　2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
4 图2　2004年1－10月中国房地产开发投资总额
5 图3　2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
9 图4　2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
13 图5 2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
22 图6 1998－2004年房地产开发投资额及增速
22 图7 2004年各月武汉市全社会固定资产投资额及房地产开发投资额对比情况
25 图8 1995－2001年武汉市住宅投资情况
27 图9 2002－2003年武汉市土地供应面积
27 图10 2002－2003年武汉市土地交易实现金额
28 图11 2003－2004年3季度武汉市土地交易价格指数
29 图12 2003－2004年3季度武汉市房屋销售价格指数
30 图13 2003年武汉市各主要城区普通住宅全年均价
32 图14 2000－2003年武汉市商品房及住宅销售价格指数
33 图15 2003年武汉市各种物业租赁比例
34 图16 2003－2004年3季度武汉市房屋租赁价格指数
36 图17 2002－2003年武汉市商品房新房及存量房成交面积比较
36 图18 2002－2003年武汉市住宅新房及存量房销售套数比较
38 图19 2001－2004年上半年武汉市经济适用房投资额及占住宅投资比例
43 图20 2003年武汉市住宅、写字楼、综合物业各季度指数走势
44 图21 2004年武汉二手房价格环比指数
56 图22 2000－2003年武汉市GDP增长状况
63 图23 2005－2009年武汉市房地产开发投资预测
64 图24 2005－2009年武汉市商品房竣工与销售面积预测