〖 目 录 〗
主要结论
一、2004年中国房地产行业概述
2 (一) 现状
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升,逐渐成为国民经济的重要支柱产业
3 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势,供需快速增长的同时增幅回落;商品房空置面积有所下降;虽然过热迹象依然存在,但并非整体过热
6 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控,政府管理趋于规范,同时各地区宏观调控意识进一步增强
7 4、供给严重背离需求,供需结构失调,部分地区供求结构性矛盾明显
8 5、民营企业占主导,外资企业数量逐渐增加
9 6、区域发展不平衡,北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟,而中西部地区很多城市房地产发展不充分
11 (二) 特点
11 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高,直接阻碍房地产业的发展
12 2、房屋供应市场化程度提高,商品房建设和销售的比例逐步加大;个人购房成为商品住宅消费主体
13 3、市场处于垄断竞争状态,行业结构调整加剧;企业品牌缺乏影响力
14 4、房地产开发企业融资渠道狭窄,过度依赖银行信贷,房地产金融风险加大;企业资金偏紧,融资渠道有待拓宽和规范
二、2004年武汉市房地产市场概况
16 (一) 现状
16 1、建设情况良好,销售保持较旺盛的状态,求略大于供,供求基本平衡
18 2、房地产开发企业投资能力有所增强,房地产开发步入大盘时代
18 3、商品房空置面积高于国际标准,但消化速度加快,空置率逐步下降
19 4、结构仍需完善,布局需做调整
20 5、市场透明度不高,成熟度有待提高
20 6、新区开发与旧城改造构成联动之势
20 (二) 开发投资
20 1、投资规模逐年加大,对经济增长贡献明显提高;投资绝对值依然较低
23 2、一、二、三级资质企业在房地产开发投资中发挥了非常重要的作用
24 3、资金来源平稳增长,国内贷款额大幅上涨,自有资金来源下降,定金及预收款依然是最主要来源
25 4、各类物业投资均有较快的增长,住宅投资占据主要地位
26 5、港澳台及外商投资增长较快
26 (三) 土地供给、购置、开发状况及价格
26 1、土地储备保持较高水平,土地供应有较大增长,开发利用效率逐步提高
27 2、地块延迟挂牌,十七宗小地块将拿过接力棒
28 3、土地交易价格持续小幅平稳上涨
28 (四) 市场价格
29 1、销售价格:持续上升,涨幅趋缓;低于全国平均水平
33 2、租赁价格:保持稳定,小幅增加
三、2004年武汉市房地产市场供需分析
35 (一) 供需概况
35 1、商品房销售持续升温,存量房交易面积高于新房现售
36 2、住宅占据商品房交易的绝对主导地位
37 (二) 细分物业市场供给与需求
37 1、住宅:供应稳步增加,价格中心上移
38 2、经济适用房:开发下降,需求上升
39 3、高档住宅:别墅规模扩大,开发呈大盘化趋势,市场供应细分
40 4、办公楼:竣工面积下降,甲级写字楼竞争激烈
41 5、商业营业用房:价格上升迅速,竣工面积下降较大
42 (三) 二手房市场供给与需求
42 1、二手房市场交易量稳步上升
42 2、地理分布以老城区为主,汉口、汉阳占据较大比例
44 3、二手房价格先升后降,进入调整期
45 4、80平方米左右的中大户型正成为市场交易的热点
四、2004年武汉市房地产重点区域市场发展状况
46 1、概况
48 2、光谷:武汉房地产开发最为集中的区域之一
48 3、热点区域分析
五、2004年武汉市房地产市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价
51 (一) 竞争格局
51 1、房地产企业实力增强,品牌效应日趋显现
51 2、更多外地企业实质性介入
53 3、民营企业迅速崛起
53 (二) 重点企业竞争力评价
六、2005-2009年武汉市房地产市场发展因素分析
55 (一) 政策法规
55 1、降低二手房交易契税
55 2、银行提高别墅首付比例和购置第二套房的贷款利率
55 (二) 经济环境
55 1、“总部经济”发展态势趋好
56 2、多年GDP增长速度高于全国平均水平
57 (三) 人口:人口数平稳增长,外来人口购房值得关注
57 (四) 社会
57 1、旧城改造带来更多购买需求,促进楼盘销售
58 2、居民购买力水平逐年上升
58 3、居民居住水平有较大提升空间
58 (五) 交通
58 1、万里长江第一隧将影响两岸楼市格局
59 2、地铁工程启动,带动地铁沿线房地产市场前景
59 3、2004年12月底外环通车

七、2005-2009年武汉市房地产市场发展趋势
60 (一) 市场发展趋势
60 1、房地产开发投资额保持较高水平
60 2、商品房建设和销售将持续繁荣
60 3、商品房价格将有较大增长
61 4、受政策利好因素影响,二手房市场将有较快发展
61 5、品牌企业继续涌现
61 (二) 结构发展趋势
61 1、住宅依然占据商品房供需的主导地位,但是所占比例将有所下降
61 2、中小户型将继续成为市场热点
62 3、写字楼市场将有较大供应
八、2005-2009年武汉市房地产市场发展预测
63 (一) 市场规模预测
64 (二) 市场结构预测
九、建议
66 (一) 政府:利用良好的经济发展机会,加强宏观调控,促进武汉房地产市场更上台阶
66 (二) 企业:抓住投资机会,扩大区域影响力,提升自身品牌知名度和美誉度
66 (三) 投资者:抓住教育地产与地铁沿线的投资机会
报告说明
表目录
2 表1 1999-2003年中国国民经济发展和房地产投资
3 表2 2004年1-9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
6 表3 2004年1-3季度全国房价和地价上涨超过10%的城市
8 表4 1995-2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
10 表5 2004年1-9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
16 表6 2004年1-6月武汉市商品房建筑状况及同比增幅
17 表7 2004年武汉市商品房销售、出租状况及同比增幅
17 表8 1995-2003年武汉市全社会竣工房屋建筑面积
18 表9 1995-2003年武汉市住宅竣工面积
21 表10 1995-2004年武汉市房地产开发投资额及同比增速
23 表11 2003年武汉市各资质等级企业房地产开发投资情况统计(基层指标叠加表)
24 表12 2002-2003年武汉市房地产开发资金来源情况
25 表13 2004年1-6月武汉市各类物业开发投资情况
29 表14 2003年各季度武汉市综合物业价格指数表
31 表15 2000-2003年武汉市商品房及住宅销售价格指数
32 表16 2003年武汉市写字楼指数与均价
35 表17 2003年武汉市房地产交易情况统计
42 表18 2000-2002年武汉市二手房交易状况
54 表19 武汉市房地产市场重点企业竞争力评价结果
63 表20 2005-2009年武汉市房地产开发投资预测
64 表21 2005-2009年武汉市商品房竣工面积预测
64 表22 2005-2009年武汉市商品房销售面积预测
65 表23 2005-2009年武汉市房地产市场结构预测

图目录
4 图1 2004年1-9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
4 图2 2004年1-10月中国房地产开发投资总额
5 图3 2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
9 图4 2004年1-9月东、中、西部房地产开发投资额
13 图5 2000-2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
22 图6 1998-2004年房地产开发投资额及增速
22 图7 2004年各月武汉市全社会固定资产投资额及房地产开发投资额对比情况
25 图8 1995-2001年武汉市住宅投资情况
27 图9 2002-2003年武汉市土地供应面积
27 图10 2002-2003年武汉市土地交易实现金额
28 图11 2003-2004年3季度武汉市土地交易价格指数
29 图12 2003-2004年3季度武汉市房屋销售价格指数
30 图13 2003年武汉市各主要城区普通住宅全年均价
32 图14 2000-2003年武汉市商品房及住宅销售价格指数
33 图15 2003年武汉市各种物业租赁比例
34 图16 2003-2004年3季度武汉市房屋租赁价格指数
36 图17 2002-2003年武汉市商品房新房及存量房成交面积比较
36 图18 2002-2003年武汉市住宅新房及存量房销售套数比较
38 图19 2001-2004年上半年武汉市经济适用房投资额及占住宅投资比例
43 图20 2003年武汉市住宅、写字楼、综合物业各季度指数走势
44 图21 2004年武汉二手房价格环比指数
56 图22 2000-2003年武汉市GDP增长状况
63 图23 2005-2009年武汉市房地产开发投资预测
64 图24 2005-2009年武汉市商品房竣工与销售面积预测