房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。本报告以国家宏观调控为背景，从多个角度深入分析了2005年上半年房地产市场的运行特点，存在的问题，利率调整、人民币升值等宏观政策对行业的影响以及下半年的发展趋势，以供参考。
Ⅰ 市场运行情况
一、二季度房地产行业企业景气程度下降
二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落
（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落
（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险
三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化
（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓
（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化
四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹
（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长
（二）土地交易价格平稳增长
五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓
（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显减少
（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位
六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间
Ⅱ 热点问题分析：宏观调控与房地产业发展
一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析
（一）紧缩型宏观调控政策综述
（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一
二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施
三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响
（一）对宏观经济的影响
（二）对房地产行业的影响
四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价
（一）宏观调控已进入观察期和微调期
（二）中央银行依然存在继续加息的可能性
（三）人民币升值的投机压力仍然存在
五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议
（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓
（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆
六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险
Ⅲ 发展趋势预测
一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动
二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强
三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现

图目录
图1-1：GDP同比增长率已经连续7个季度在9%以上
图1-2：2005年二季度房地产企业景气指数回落
图1-3：固定资产投资和房地产开发投资增速回落
图1-4：与房地产业相关的建筑原材料价格下降
图1-5：2005年1-6月房地产开发企业资金来源分布情况
图1-6：2000-2005年二季度全国商品房销售价格变动情况
图1-7：2000-2004年商品房年竣工面积与年销售面积对比情况
图1-8：1994-2004年商品房空置率曲线图
图2-1：2004年以来居住价格指数远高于除食品以外的其他各类物价指数的涨幅
图2-2：2005年以来高高飘红的出口业绩增长和相对萎靡的进口增长
图3-1：2005年宏观经济指标预测：短期回落
图3-2：从更遥远的未来回头看：大周期中的小调整
图3-3：经济增长的三驾马车：社会消费品零售额历史和未来预期依然看好
图3-4：1987年至今房地产开发投资完成额增长率变化情况
图3-5：国房景气指数与房地产开发投资指数已呈下降走势
表目录
表1-1：1998年以来个人消费贷款和住房贷款增长情况
表1-2：2005年一季度房地产信托发行列表
表1-3：2005年二季度全国土地交易价格指数同比上涨
表1-4：2002-2005年6月我国商品房销售情况
表1-5：2005年二季度35个大中城市房屋销售价格变动情况
表2-1：改革开放以来的五次宏观调控
表2-2：2005年煤、电、油、运、仍然紧张
表2-3：全国个人住房抵押贷款余额占信贷总额比重连年增长
表2-4：“三个八条”的主要内容
表2-5：2004年以来国家颁布的与房地产行业相关的重要政策
表2-6：全国房地产投资占GDP的比重逐年增长
表2-7：房贷利率提高对消费者月供的影响
表2-8：10年来我国银行利率调整基本情况
表2-9：2004年10月29日人民币存贷款利率调整表
表2-10：2005年3月17日金融机构个人住房贷款利率调整表
表2-11：亚洲及主要国家热钱流入量
表2-12：2005年以来海外资本蜂拥进入中国房地产业案例
表2-13：我国现行的房地产税制
表2-14：1999-2003年对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策
表2-15：2005中国房地产上市公司综合实力10强
表2-16：2005中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）10强
表2-17：2005中国最具投资价值蓝筹地产股部分指标