前言

进入08年以来，迫于通胀压力的货币政策紧缩加上南方雪灾、512地震、南方水涝等诸多因素的影响，使得房地产宏观层面上的消极因素逐渐增强；同时在市场层面上看，由于前期政策效应的逐渐显化，价格快速高涨之后的挤出，前蓄供应的加速释放，市场供需关系已经发生了根本性的逆转。宏观层面的消极加上微观层面的供需逆转，使得目前北京地产购房客户处于一种空前的观望情绪中。

《08年年中北京置业需求研究报告》通过对北京市统计局6月份销售金额前60位楼盘进行调查，以期了解本阶段客户的需求及预期性心态，进而为预测下阶段市场变化奠定基础，以寻找市场突破的关键因素。

调研内容包括：第一，客户的主要背景特征：家庭收入、职业、家庭结构、年龄、婚姻状况、行业及企业属性及户籍；第二，客户的需求特征：单价、总价、户型面积、首付款、月供收入比及购房的主要目的；第三，客户对楼市的基本看法：对宏观经济增长的印象判断、对未来地产政策的走势判断、对未来家庭经济的预期、对市场销售走势的判断、对未来房价的预期、对房地产投资长期价值的看法、房价变化对家庭经济的负担程度预期；第四，客户购房意向：对目前购房时机的认可程度、对目前房市存在问题的看法。

调研对象：（1）主要的被访对象目前界定为既定楼盘中的到访客户（潜在客户）以及实际成交客户；（2）购房主要决策者；（3）成交客户要求是在最近三个月购房的客户。

调研范围的制定，选择以焦点关注典型项目为主，从6月销售套数排名中，选取前二十位作为关注对象。其他项目作为候选项目。

选取访问楼盘原则：（1）以金网络置业集团销售监测数据库中，选出6月销售套数在前60位的作为关注对象；（2）在上面挑选的60个楼盘中，挑选涉及不同档次的楼盘作为最终关注对象；（3）对于一些具有个别性及特殊性的楼盘进行删除，不作为访问对象。

《08年年中北京置业需求研究报告》通过问卷调研的方式，全面分析了北京置业需求。调查选取北京市统计局6月份销售金额前60位楼盘进行调查。本次调研共收回问卷938份，其中有效问卷908份。

《报告》共60页，总计12000字，分析透彻，内容翔实。


目录
第一篇 调研背景及目的 1

第二篇 主要内容 4


2.1 08年上半年北京购房客户主要特征分析 5
2.1.1 年轻购房群体的比例继续下降 5
2.1.2 对低收入群体的挤出依然存在 6
2.1.3 购房者以北京户口居民为主，外地户籍的比例达到33.6%，比往年略有上升 7
2.1.4 购房客户多来自私营企业，其次是合资和外商独资企业 8
2.1.5 中高层管理者在购房客户中约占30％ 9
2.1.6 本科及以上学历的购房客户占73.5％，其中本科占48.1％ 10
2.1.7 购房客户工作地点集中在国贸、中关村、公主坟、东直门、金融街及周边 11


2.2 消费者购房目的分析 12
2.2.1 更新换代的非首次需求是购房主导 12
2.2.2 非首次置业客户比例达到55% 13
2.2.3 客户购房以自住为主要目的 14
2.2.4 原有房屋多继续持有保值或出租 15
2.2.5 购房最关注区域位置、周边配套和价格 16


2.3 消费者房地产需求状况分析 18
2.3.1 两居和三居是目前购房者最为喜欢的户型 19
2.3.2 54.1%的购房者选择110平米以下的房子，其中90-110平米是购房者首选面积 20
2.3.3 37.6%的购房者可接受五环以外的区域 21
2.3.4 北边和东边依然是购房者的热点区域，新城中心区中通州最受欢迎 22
2.3.5 购房者多选择以工作区域为中心的方位或相邻方位置业 23


2.4 消费者购买力的分析 24
2.4.1 购房人群对购房单价的接受水平3年提高了一倍 24
2.4.2 购房人群对购房总价的接受水平有明显提高 27
2.4.3 60.3%的购房客户可接受40万元以上的首付款 29
2.4.4 74%的购房人群认为月供支出占家庭收入合理范围是20%-40% 30
2.4.5 78%的购房人群认为购房后经济负担加重 31


2.5 消费者市场预期 32
2.5.1 购房客户对房地产市场的看法 32
2.5.2 购房客户对宏观经济的预期及对自己未来收支预期 33
2.5.3 消费者对房价的预期 35
2.5.4 消费者对北京市总体平均房价的认知 36
2.5.5 消费者对北京市对不同环线及各重点区域房价的认知 37
2.5.6 购房时机的选择 55
2.5.7 投资方式选择 57

图目录
图2-1：05－08年北京购房人群的年龄比例分布及变化 7
图2-2：05－08年北京购房人群的家庭月收入比例分布及变化 8
图2-3：08年北京购房人群的户籍结构分布及变化 9
图2-4：08年北京购房人群的工作单位结构分布及变化 10
图2-5：08年北京购房人群的职位结构分布及变化 11
图2-6：08年北京购房人群的文化程度比例分布及变化 12
图2-7：05－08年北京三大购房需求的购房比例分布及变化 15
图2-8：08年北京购房客户原有房屋处理方式 17
图2-9：08年北京购房客户购房主要考虑因素 19
图2-10：购房者需求户型比例 21
图2-11：购房者需求面积比例 22
图2-12：购房者意向方位 24
图2-13：购房者可承受单价 26
图2-14：05-08年购房者可承受单价变化 27
图2-15：不同户型需求的购房者可承受单价变化 28
图2-16：05-08年购房者可承受总价变化 29
图2-17： 08年上半年购房者可承受总价与需求户型的交叉分析 30
图2-18： 08年上半年购房者可承受首付款 31
图2-19： 08年上半年购房者可承受首付款与需求户型的交叉分析 31
图2-20： 08年上半年购房者认为月供支出占家庭收入合理范围 32
图2-21：购房客户购房负担情况 33
图2-21：购房客户购房负担情况 34
图2-22：08年北京购房人群的对目前房地产市场的看法 34
图2-23：05－08年北京购房人群的房价预期比例分布及变化 37
图2-24：消费者对北京市总体房价的认知 38
图2-25：消费者对北京市对不同环线及各重点区域房价的认知 39
图2-26：购房者对北京市二环内区域房价的认知 40
图2-27：购房者对北京市三环东西北区域房价的认知 41
图2-28：购房者对北京市三环南区域房价的认知 42
图2-29：购房者对北京市四环东西北区域房价的认知 43
图2-30：购房者对北京市四环南区域房价的认知 44
图2-31：购房者对北京市五环东西北区域房价的认知 45
图2-32：购房者对北京市五环南区域房价的认知 46
图2-33：购房者对CBD区域房价的认知 47
图2-34：购房者对奥运村区域房价的认知 48
图2-35：购房者对中关村区域房价的认知 49
图2-36：购房者对望京区域房价的认知 50
图2-37：购房者对朝青板块房价的认知 51
图2-38：购房者对丰台中心区房价的认知 52
图2-39：购房者对通州中心区房价的认知 53
图2-40：购房者对顺义中心区房价的认知 54
图2-41：购房者对亦庄中心区房价的认知 55
图2-42：购房者对昌平中心区房价的认知 56
图2-43： 08年北京购房客户购房时间的选择 57
图2-44：05－08年北京购房人群的投资方式比例分布及变化 59
图2-45：05－08年北京购房人群对“房地产具有良好长期投资价值”说法的看法 60

表目录
表2-1：08年北京购房人群的职位结构分布及变化 13
表2-2：08年北京购房人群购房原因分布及变化 14
表2-3： 08年北京购房客户购房用途 16
表2-4： 08年北京购房客户购房主要考虑因素 18
表2-5： 08年北京购房客户可接受的区域 23
表2-6： 08年北京购房客户可接受的区域与方位交叉图示 24
表2-7： 08年北京购房客户可接受的方位与工作地点交叉图示 25
表2-8： 购房者不同环线可承受单价变化 27
表2-9： 08年北京购房人群的对国家对房地产调控的看法 34
表2-10：08年北京购房人群的对国家未来六个月到一年的经济形势的看法 35
表2-11：05－08年北京购房人群的收支预期比例分布及变化 36
表2-12：05－07年北京购房人群的收支预期比例分布及变化 58
表2-13： 08年北京购房客户购房用途 58