从去年9月起,证监会再没有对上市公司过会,影响了被资本市场热捧的华侨城整体上市进程,尽管公司2008年春季出炉的方案获得国资委批复,但未能获得证监会批准。

  由于华侨城集团13家标的公司资产评估基准日为2007年12月31日,方案的调整意味着资产将以2008年投资为基础进行重估。但2008年整个经济环境发生巨大变化,房地产、旅游行业都比2007年差一些,对华侨城而言,这部分资产异动必然较大,华侨城董秘李珂辉认为,重估的价值应该和去年“差不多”。

  资产重估

  华侨城重大资产重组方案仍在等待国资委批示。董秘李珂辉表示,关于具体重组方案华侨城集团在和国资委协商,按照信息披露所示不超过30天。

  在原有方案中,华侨城计划公开发行不超过10亿股,募资不超过83亿元,购买华侨城集团13家公司全部股权,实现集团主营业务整体上市。其后,由于资本市场行情下滑,为了减少压力,华侨城集团曾承诺按47.7%比例认购华侨城增发股份,认购金额近40亿元。

  东兴证券研究所房地产行业研究员郑闵钢表示,公司原来的计划是发行6亿股,但新方案拿资产换股权,未来集团究竟持有上市公司多少股权,将取决于资产评估和未来的增发对价。

  由于上述涉及13家标的公司资产评估基准日为2007年12月31日,方案的调整也意味着资产将以2008年投资为基础进行重估。华侨城董秘李珂辉肯定资产会进行重估。但他认为,重估的价值应该和去年“差不多”。

  招商证券旅游行业分析师苏平表示,正常来说,资产评估会有变化,因为2008年整个经济环境发生巨大变化,房地产、旅游行业都比2007年差一些,对华侨城而言,这部分资产异动较大,最后的资产估值相对于去年可能有所降低。尽管具体多少变化不太好说,但整体上估值会有所减少。

  分析师对13家标的公司股权估值100-130亿元。而在华侨城发布的评估报告中,深圳华侨城房地产有限公司60%股权对应50.25亿元收购价格,整个旅游房地产资产达到总估值的一半以上。而作为估值,公司收益主要包括两部分,旅游和房地产开发。苏平表示,房地产估值稍微有一点变化,对整体影响比较大。“比如今年如果变动了5%,也有2亿-3亿元的影响。2008年酒店行业不景气,下滑厉害,酒店业务估值也会比去年有所降低。”

  曾从事股权资产管理和处置工作的郑闵钢表示,由于评估过去的时间不太长,就同样规模资产而言,价值不会发生太大变化。一般国有资产的评估浮动范围是在正负10%以内,这个注入是国有股所有人变动,按国有资产来说,华侨城整个房地产资产相对于行业上市公司来说好于后者的资产量。

  现金流影响

  华侨城独特的“旅游+地产”模式是最为核心的竞争力,在国内不具有复制性。分析师认为,这种模式有望获得较高的估值溢价。华侨城集团将旅游、地产、酒店业务装入上市公司也意在强化这种优势。

  由对资本市场定向增发变为重大重组,郑闵钢表示,说明集团对上市公司持有信心,而估值如降低则意味着集团持股数变低,对投资者更为有利。但他同时表示,方案改变后也意味着整体现金流没有原来好,因为按原来的方案公司可以从资本市场补充现金。

  2008年华侨城实现主营业务收入34.9亿元,比上年增长101.9%,达到历史上最好业绩;营业利润12.8亿元,归属于母公司净利润9.2亿元,每股收益0.35元。

  华侨城在年报中表示,主要是由于地产结算面积比上年大幅增加,地产收入同比大幅增加,同时旅游项目的收入又保持稳定。

  郑闵钢表示,旅游资产业绩没有房地产收益高,因为旅游投入大,固定资产折旧高,还在靠门票、收入来支撑。而房地产摊薄会更好一些,旅游和房地产现金量可以互补。

  华侨城表示,其主题公园到了第三次飞跃阶段——从锦绣中华、世界之窗到欢乐谷是第一次飞跃;四个欢乐谷连锁是第二次飞跃;现在将进入华侨城主题公园发展的第三次飞跃。

  2009年是华侨城集团的欢乐谷连锁元年,其欢乐谷全国连锁品牌的战略格局已经确立。2003年华侨城在北京开发欢乐谷项目,开始异地扩张,今年1月,西南区域规模最大的综合性旅游项目成都欢乐谷开业;上海欢乐谷将在7月开业,北京欢乐谷今年进行二期开发。目前欢乐谷涉及深圳、北京、成都、上海等大型城市,华侨城集团希望将欢乐谷品牌标识统一,扩大连锁经营。

  华侨城的另一个扩建的旅游项目,全国唯一的“国家生态旅游示范区”——东部华侨城在2009年5月全面开业,泰州华侨城一期将于今年开业。

  华侨城总裁任克雷提出了到2018年至2020年左右,华侨城景区游客接待人数每年将提升到3000万人次的目标,这标志着10年后的华侨城景区将超过东京两个迪斯尼的年游客总量,进入世界最顶级的主题公园行列。

  大型旅游项目,华侨城一般在城乡结合部未开发的地方拿地。政府在批地限制的情况下一般会把项目交给有资质的旅游公司开发,相对于竞争对手而言,华侨城更容易拿到地,且前期获地成本低。而主题公园建好后,可以带动区域商业氛围,又带动周围土地价值提升,提高房地产项目价值。房地产项目反过来带动景区影响力,为旅游扩张提供现金流。

  郑闵钢表示,华侨城的现金流不会受到方案调整带来的影响,一是旅游板块为公司提供了现金流;另外华侨城2008年毛利率高达56.3%,远远超出一般房地产上市公司2008年30%左右的毛利率。