【艾凯资讯】
燕郊，还在挤泡沫
从通州向东走过已经干涸的潮白河，便进入河北三河市所属的燕郊开发区。展现在人们眼前的是：数不清的已经封顶或正在施工中的高层楼房以及楼盘项目广告牌。在穿过燕郊区域的102国道两边，自西向东密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处，500米内甚至能找到同一楼盘的两个售楼处。
与北京通州一河之隔的“房地产之城”——河北燕郊，在当地严厉“限贷令”和“限外令”等政策的调控下，曾异常火爆的楼市已经冰冷。2010年4月均价达到11000元/平方米的燕郊楼盘，目前已降价约30%。楼盘销售不动，投资客则陷入观望，预期价格还会再降。
燕郊，北京楼市涨跌晴雨表。左右燕郊楼市变化的力量并不在当地，更多是在于北京地区的辐射带动。“本地人也有买房的，但最主要还是被北京的购房人炒起来的，因为我们离北京非常近。”天洋城售楼小姐的一番话一言中的。
2009-2012年商业地产行业发展前景分析及投资风险预测报告
政府调控措施密集出台
2010年4月，中央政府出台“国十条”，主要内容：二套房首付比例提高至50%，利率不低于基准利率1.1倍，90平方米以上的第一套房，首付比例不低于30%，拉开了地产调控序幕。9月，经过4个多月僵持之后，地产市场销售部分回暖。9月29日，中央政府又出台调控措施，第一套房首付不得低于 30%，暂停发放第三套住房贷款。2010年11月，各大银行基本将第一套利率优惠幅度降低至8.5折。
11月15日，住建部和外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
早在2006年7月，建设部等六部门发布171号文，明确规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”
国家层面出台的两次“限外令”最大的不同之处，在于2006年的“限外令”只要求“境外个人不得购买非自用、非自住商品房”，而2010年版则新增了 “境外个人购买套数”及“境外机构不能购买住宅房屋”的规定，显然是针对性更强的举措，以防止外资涌入而造成的楼价进一步上涨。
北京加大市场调节力度
11月26日上午，北京市9块居住用地集中入市，总规划建筑面积达到了236.6万平方米。截至目前，北京住宅类地块成交已经达15块，供应面积为 255万平方米。住宅类地块楼面均价为6347元每平方米，而在4月宏观调控政策前，出让的住宅类地块的平均楼面价高达12304元/平方米，新政后下调已经超过五成。
这次上市的土地基本都为七通一平，大部分地块都可以在明年下半年形成实际市场房源供应。而大量的房源供应将使得市场供需比出现明显变化。
据北京房地产交易管理网的数据显示，11月以来，北京楼盘预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个，相比8-10月同期合计的26个还要多2个。28个新增项目总预售面积达到了74.3万平方米，远超前两月总和。
根据此前北京市的计划，2010年北京将通过土地市场供应经营性土地3000公顷，计划供应住宅用地2500公顷，规划建筑面积约3000万平方米，其中政策性住房用地1250公顷，规划建筑面积约1600万平方米。
明年政府调控不会放松
政府的历次文件都明确，楼市调控是为了让房价上涨的幅度下降，而不是跌价；是为了打击投资者，而不是开发商；是为了让16个被限购的城市停止房价疯涨，而不是全国所有城市。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)指出，目前地产业正处于最困难时期。包括任志强(微博 博客)在内的多位开发商和业内专家也纷纷表示，明年政府对楼市的调控不会放松。
美联物业全国研究中心也认为，中央对开发商继续收紧资金“紧箍咒”，先是银行贷款、上市公司融资受限，再到现在加强房产信托风险管理，中央的意图很明白，倒逼开发商加快销售进程来回笼资金，开发商面临正在加大的新一轮的降价压力。
目前，北京城市中心地带房价不会跌，中广信事业一部运营总监卞明预测，北京楼市可能会在明年春节前出现一个成交价格的冰点，相当一部分项目会出现一个阶段性的价格低点。一位业内人士分析认为，政府调控需继续加大力度，否则，价格可能还会往上冒。
（来源：人民网 作者：陆培法）
免责声明：本文章为转载，所载资料仅供参考，并不构成投资建议，艾凯数据研究中心对该资料或使用该资料所导致的结果概不承担任何责任。若资料与原文有异，概以原文为准。
